Dans les années 1830, le baron Nathan Rothschild a inscrit dans les annales de l’histoire une phrase célèbre : il faut acheter quand il y a du sang dans les rues. Et avec un SP500 qui a fait – 20 % depuis le début de l’année 2022, ça commence à sentir l’abattoir le jour de l’Aïd. Surtout pour le secteur immobilier qui a autant baissé que le marché. Et pourtant l’immobilier est sans doute la seule bouée de sauvetage qui nous reste face à la crise et récession qui arrive. Contrairement à ce que pense tout le monde, comme d’habitude.
Retour sur les performances depuis le début d’année 2022
Tu as sans doute remarqué que nous assistons depuis plusieurs mois à un important sell-off des marchés qui a poussé quasiment tous les secteurs en tendance baissière. Le SP500 est à – 20 % depuis le début de l’année, le CAC40 – 16 %, le Nasdaq – 30 % et l’ETF VNQ immobilier américain – 20%. Dans ce contexte, il est important de prendre un peu de recul pour déterminer où il est le plus efficace et judicieux de placer son argent.
Les actions tech
Bien que les actions technologiques soient celles qui ont le plus baissé, elles ont enregistré des gains massifs au cours des dernières années. En conséquence, elles ne sont pas toutes à des valorisations particulièrement bon marché. Les actions tech sont également les plus
touchées par la forte inflation actuelle et la hausse des taux, car la grosse partie de leur flux de trésorerie n’est pas actuelle mais une estimation de l’avenir.Du coté du SP500, l’indice a également enregistré d’énormes gains grâce notamment aux actions de la tech qui pèsent le plus lourd et malgré la baisse actuelle, beaucoup ne considère pas l’indice être rentré en sous-valorisation.
Les actions foncières
Au même moment, les foncières sont totalement différentes. Le prix de l’indice de l’immobilier coté américain est plutôt plat et quasiment le même qu’il y a 5 ans malgré de solides fondamentaux et une forte appréciation du prix de l’immobilier durant cette période. Si les foncières ont été de si mauvaises performeuses ces dernières années, c’est parce que le marché a préféré favoriser les actions avec plus de croissance. Puis est venue la pandémie qui a encore plus impacté négativement ce secteur jusqu’à aujourd’hui. Car même si comme tous les secteurs, l’immobilier est bien remonté depuis le krach de 2020, c’est un des rares qui est toujours à des niveaux inférieurs que ceux pré-pandémie.
« Pourquoi ? »
Il semble que le marché considère à tort que les foncières sont généralement des bureaux, des centres commerciaux et des hôtels, qui ont beaucoup souffert durant la pandémie et ont un avenir incertain avec la montée du travail à distance, l’e-commerce et la location d’appart entre particuliers. Les investisseurs ont préféré investir dans les concurrents de ce type de foncières qui sont Zoom, Amazon et Airbnb. Mais la vérité est que moins de 10 % des foncières investissent dans les bureaux, les centres commerciaux et les hôtels. La grande majorité des foncières investissent aujourd’hui dans des secteurs défensifs qui ont au contraire profité de la pandémie. Comme les entrepôts e-commerce, les centres de données, les tours téléphoniques, les appartements, les maisons préfabriquées, les forêts, les terres agricoles etc. Ces sous-secteurs ont explosé. Les loyers ont augmenté, la valeur des biens a atteint un plus haut historique et les foncières derrière payent des dividendes de plus en plus élevés grâce à des comptes qui n’ont jamais été aussi verts.
Bref, on est face à une incohérence de marché, pour reprendre les propos du fondateurs de Bricks, où les foncières sont beaucoup moins chères que ce qu’elles pourraient être et cette incohérence ne demande qu’à être exploitée. Et juste avant de voir les chiffres derrière pourquoi investir maintenant dans les foncières, voyons pourquoi investir tout court dans les
foncières et l’immobilier en général.
L’immobilier sera toujours présent par la demande
Pour la simple et bonne raison que l’immobilier est un « bien » qui sera toujours demandé.
L’immobilier n’est pas un billet d’avion dont on peut se passer cette année mais plutôt un besoin vital. L’humanité aura toujours besoin d’un endroit où vivre, travailler, commercer, se soigner, s’amuser et entreposer des objets. Tant que cela restera un fait – et ce sera toujours le cas – les foncières auront toujours un marché auquel s’adresser. Les gens auront toujours besoin d’un endroit pour vivre comme cette résidence proposée par l’entreprise Nexity à Marseille. Les gens auront toujours d’un endroit pour se soigner comme cet hôpital proposé par Medical Properties Trust en Californie. Les gens auront toujours besoin de communiquer grâce à des antennes relais comme celle-ci proposée par American Tower en Allemagne. De la même manière que les gens auront toujours besoin d’entrepôt d’où acheter leurs produits en ligne comme cet entrepôt proposé par STAG Industrial et loué par Amazon. Et je peux continuer avec d’autres exemples pendant longtemps mais tu as compris. Le besoin pour des biens immobiliers de grande qualité ne disparaîtra jamais et avec une population de plus en plus nombreuse, la valeur de ces biens tend à augmenter sur long terme au-delà des crises et bulles en cours de route.
Pourquoi devez-vous investir dans l’immobilier ?
Ceci étant dit, voyons les 3 raisons de pourquoi il est intéressant d’investir dans l’immobilier coté maintenant. La pensée dominante veut que l’immobilier soit un terrible placement en période de ralentissement économique, voire de récession, et de montée des taux d’intérêts.
1ère raison d’investir dans l’immobilier
Première raison, les études démontrent que les foncières surperforment le reste du marché durant les périodes de fortes inflations. Une étude a ainsi démontré qu’entre 1972 et 2021, les foncières ont généré en moyenne 13,4 % par an les années où l’inflation était supérieure à 7 % là où le SP500 faisait du 7,7 % par an sur les mêmes périodes. Cela a fait sens pour la simple bonne raison que l’impact positif de l’inflation sur les loyers et les prix des biens est bien plus important que l’impact négatif de la hausse des taux d’intérêt.
2ème raison
Deuxième raison, les études démontrent que les foncières surperforment le reste du marché durant les périodes de ralentissement et de récession. Comme tu peux le voir sur cette courbe du cycle économique, durant la période de ralentissement et durant la période de récession, les foncières en bleu ont mieux performé que le SP500 en orange. Entre 1991 et 2018, on voit qu’en moyenne, les foncières génèrent 7,1 % par an en période de ralentissement tandis que le SP500 faisait de -0,2 %. En période de récession, les foncières font -9,6 % annualisé tandis que le SP500 fait – 17 %. Et si les REIT surperforment durant ces périodes, ce n’est pas un tour de magie mais pour des raisons précises.
- Premièrement, les contrats de locations signés entre les locataires et les foncières sont en général pluri-annuelle. C’est à dire qu’Amazon ne va pas signer un contrat d’un an avec STAG Industrial pour un entrepôt mais plutôt un contrat de 5, 10 voire 15 ans.
- Et deuxièmement, les locations louées sont en général la dernière chose qu’une entreprise va abandonner en cas de crise économique. Exemple : une entreprise comme LVMH va préférer virer 50 % de ses employés plutôt que d’abandonner son magasin phare aux Champs-Elysées loué par la foncière Gecina.
- Et enfin troisième et dernière raison de pourquoi je pense que c’est maintenant qu’il est intéressant d’investir dans les foncières, encore une fois les études qui démontrent que les foncières ont surperformé les marchés 3 mois, 6 mois et même 12 mois après une hausse des taux d’intérêts.
Ce graphique compare les performances moyennes sur 20 ans du SP500 et des foncières avant et après une hausse des taux. On voit sur le côté droit du graphique, c’est à dire après une hausse des taux, que 3 mois après, les foncières ont fait + 4,2 % tandis que le SP500 faisait +2,7 %. 6 mois après, les foncières faisaient +8,6 % tandis que le SP500 faisait + 5,2 % et 12 mois après, les foncières faisaient + 17,5 % tandis que le SP500 faisait +9,7 %.
Sur quelles actions immobilière peut-on investir ?
Maintenant que tout ça est dit, je te propose de jeter un oeil à quelques actions que je trouve super intéressantes. De mon coté, je détiens 4 actions immobilières qui sont Realty Income, American Tower, WP Carey et Federal Realty Investment.
Sur les 10 secteurs sur lesquels je suis investi, le secteur immobilier est le troisième en terme de retour sur investissement avec une plus-value de 8 % après l’énergie et la
santé. Ces données viennent de Moning. Je ne vais pas parler de mes 4 actions car ce n’est pas trop drôle et tout le monde les connaît mais de 4 autres actions dont les fondamentaux me plaisent énormément mais que je ne peux pas acheter pour ne pas
avoir 1000 actions à suivre.
Première action
Très peu connue et pourtant incroyable : Agree Realty Corporation. C’est une petite foncière américaine de 5 milliards de $ de capitalisation boursière qui détient 1 500 biens à travers les Etats-Unis. Cette foncière est spécialisée dans les biens commerciaux, plus précisément dans les magasins à un seul locataire. Ses clients sont extrêmement qualitatifs et surtout résistants à l’e-commerce et les récessions comme Walmart qui représente 6 % du chiffre d’affaires d’Agree. Ou encore Autozone, le plus grand détaillant américain de pièces et d’accessoires automobiles de rechange. Mais aussi Bank of America, Best Buy, Burger King, Chase Bank, Costco, CVS, Home Depot, KFC, Lowe’s, Tractor Supply, AT&T,
Verizon et j’en passe. La qualité des biens et des locataires clients d’Agree est tout simplement exceptionnelle et l’entreprise continue d’accélérer l’acquisition de location premium. 74 % des clients d’Agree ont une note de crédit compris entre triple
A et triple B.
Le rendement de l’action est de 4 % par an avec un score de sureté de dividende moyen et une augmentation des dividendes de 6 % par en moyenne et distribué sans interruption depuis 28 ans malgré une baisse en 2011. D’ailleurs cette entreprise verse un dividende mensuel. Un chiffre d’affaires, un bénéfice par action et des marges de très bonnes qualité avec une action à sa juste valeur, quoi demander de mieux ?
Deuxième action
Celle-ci me plait beaucoup : Medical Properties Trust. Spécialiste des établissements de santé avec plus de 440 établissements dans plus de 10 pays dont l’Allemagne, l’Italie et la Suisse et partagés par plus de 50 locataires clients.
Aucun établissement ne représente plis de 3 % des revenus de Medical Properties par contre 3 locataires seulement représentent
plus de 50 % des revenus de la foncière. Cette proportion se réduit petit à petit au fil du temps mais la foncière reste fortement dépendante de ces 3 clients. Le rendement de l’action est de 8 % par an avec un score de sûreté de dividende sûr et une augmentation des dividendes de 4 % par en moyenne et distribué sans interruption depuis 17 ans. D’un point de vue fondamental, que ce soit le chiffre d’affaires, le bénéfice par action ou encore les marges, on est encore une fois face à de la qualité.
Troisième action,
Considérée comme l’étoile montante de Wall Street, ou devrais-je dire de Las Vegas, je parle de Vici, l’un des plus grands propriétaires de biens de loisirs : c’est à dire Hotel, Casino, Boite de nuit et restaurants. L’entreprise existe depuis 2017 et détient plus de 40 établissements de jeu, des centaines de restaurants et bars, 4 terrains de golfs de championnat et 12 hectares de terrain vides à Las Vegas. La moitié des casino de Las Vegas lui appartiennent dont le Caesars Palace, le Mandalay Bay, le Venetian Resort, le Luxor et le Mirage. 90% des revenus locatifs de Vici proviennent de 3 casinos : le Caesars, le MGM et le Venetian. C’est évidemment un sous-secteur immobilier très lucratif par contre, il faut bien comprendre le risque inhérent à Vici qui est qu’elle est fortement concentrée sur Las Vegas. Le rendement est de 4,7 % avec un dividende borderline et en croissance moyenne de 9 % par an.
Quatrième action
Dernière action que j’aime beaucoup, dans le secteur des centres de données, Digital Realty Trust. C’est tout simplement une entreprise qui va louer de gros hangars remplis de serveurs à des entreprises, souvent de la tech. L’entreprise est présente dans plus de 26 pays dont la France avec plus de 290 centres de données loués à plus de 2 300 clients dont Amazon, IBM, Google, LinkedIn, Adobe, Facebook ou encore Verizon. Ce sous-secteur immobilier est celui avec le plus de potentiel de croissance sur long terme tant l’importance du data et du cloud est de plus en plus grande et impérative comme le démontre l’explosion du chiffre
d’affaires de Digital Realty sur les 10 dernières années. Le rendement annuel est de 3,6 % avec un dividende considéré comme extrêmement sûr, augmenté en moyenne de 6 % par an et distribué sans interruption depuis 18 ans.
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