Définir vos objectifs d’investissement. En matière d’investissement,
pour obtenir de bons résultats, il faut commencer par définir ses objectifs. Facile à dire, mais comment faire ? Nous vous livrons dans cet article les clés pour bien les définir avant d’entamer une démarche d’investissement. Il est très difficile d’établir un classement des meilleures SCPI car la meilleure SCPI pour vous, ne sera pas nécessairement la même pour votre voisin. En effet, vous devez absolument prendre en compte vos objectifs d’investissement. Dans un premier temps, demandez-vous si votre objectif principal est de réduire votre facture à l’administration fiscale ou de dégager un rendement (placer votre argent pour percevoir des revenus). Vous pourrez déjà vous orienter entre SCPI de rendement et SCPI fiscale. Pour conclure, l’investissement en SCPI nécessite de votre part, vous investisseurs, l’analyse d’un certain nombre de critères importants. Pour un investissement durable et rentable, l’étude de ces critères est primordiale car cela vous permettra de bien comprendre la SCPI en elle-même mais aussi, sa politique d’investissement et surtout ses performances.
Évaluer le potentiel de retour sur investissement.
Choisir le retour sur l’investissement comme seul critère d’ analyse de votre achat immobilier est insuffisant car cela ne prend pas en compte l’effet levier, l’appréciation du bien, le rendement et la valeur de l’argent au cours du temps, l’inflation, etc. Accroissement de l’ « Equity » de l’investissement. Ceci prend en compte le remboursement du prêt. La réduction du prêt libère un plus la valeur du bien. C’est une notion typiquement américaine. On additionne tous ces chiffres, cela donne le retour total. Divisé par le prix d’acquisition, cela donne le total ROI. L’investisseur peut choisir d’acheter l’usufruit temporaire afin de percevoir des revenus réguliers pendant une période donnée. Avec un investissement peu important au départ il peut profiter d’un effet de levier puisqu’il n’achète que la valeur de l’usufruit et ne le garde que quelques années.
Évaluer le rapport risque-récompense.
La société doit trouver un équilibre entre : nécessité de restructurer son patrimoine (réhabilitation, travaux, arbitrages entre actifs anciens et neufs), qui est coûteuse à court terme, mais censée dégager de meilleurs revenus à moyen et long terme, et celle d’assurer ses revenus présents. Vérifiez également que la typologie des biens est adaptée à vos objectifs et votre profil de risque. Ainsi, inutile de choisir une SCPI visant un rendement élevé en se positionnant sur des actifs plus rentables mais sujets à une forte vacance potentielle (comme des entrepôts par exemple) si vous présentez une forte aversion au risque et que vous seriez parfaitement satisfait avec une SCPI visant la sécurité, certes en offrant un rendement plus faible, mais aussi plus régulier comme avec des bureaux « Prime » d’une grande agglomération par exemple. A partir du moment où vous empruntez à un taux sous le rendement des SCPI, il y a effet levier. Juste 2 défauts au crédit consommation par rapport au crédit immobilier : on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt, donc moins optimisé fiscalement (sauf si crédit conso affecté précisément à l’opération), et la durée d’emprunt n’est pas aussi longue que sur un crédit immobilier (ceci dit j’ai déjà vu des crédits conso sur 20 ans et affectés). Quand on lit les courtiers, il n’y a pas de problème pour ce genre de montage mais on peut aussi lire ailleurs qu’il y a potentiellement un risque (mon expert comptable n’est pas pour mélanger les affaires de la société et le gérant et me répond qu’il y a un risque vis à vis du fisc). Merci pour votre réponse.
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