Investir dans l’Immobilier en 2025
L’bricks/">immobilier reste la classe d’actifs préférée des Français. Mais acheter un bien en direct nécessite un capital important. Les nouvelles plateformes de crowdfunding et d’immobilier tokenisé démocratisent l’accès à la pierre à partir de quelques euros.
Immobilier fractionné : comment ça marche ?
L’bricks/">immobilier fractionné permet d’acheter des « parts » d’un bien immobilier avec d’autres investisseurs. Vous percevez des loyers proportionnels à votre investissement et bénéficiez de la valorisation du bien.
- Bricks.co : Investissez dès 10€ dans des biens sélectionnés et percevez des loyers mensuels
- RealT : bricks/">Immobilier américain tokenisé, loyers versés chaque semaine en crypto
- Konvi : Actifs alternatifs (whisky, art, voitures de collection) en plus de l’immobilier
Crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier finance des projets de promotion ou de rénovation immobilière. Les rendements sont généralement plus élevés (8-12% annuels) mais le capital est bloqué pendant la durée du projet (12 à 36 mois).
SCPI : la pierre-papier classique
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans un parc immobilier géré professionnellement. Rendements annuels moyens : 4 à 6%. Accessibles dès 1 000 à 5 000€.
Avantages de l’immobilier fractionné vs classique
- ✅ Ticket d’entrée faible (dès 10€ vs des milliers en SCPI)
- ✅ Liquidité améliorée (marché secondaire)
- ✅ Diversification géographique facile
- ✅ Gestion entièrement déléguée
- ✅ Transparence totale via la blockchain (pour les tokens)
Risques à connaître
Comme tout investissement, l’immobilier fractionné comporte des risques : vacance locative, défaut de l’emprunteur (crowdfunding), ou fluctuation des marchés immobiliers. Ne jamais investir plus que ce qu’on peut se permettre de perdre.
Nos analyses par support immobilier
| Support | Ce que vous détenez | Liquidité |
|---|---|---|
| SCPI | Des parts de société détenant des immeubles | Limitée, délai de retrait variable |
| Crowdfunding immobilier | Une créance sur une société de projet | Nulle jusqu’au remboursement |
| Immobilier à l’étranger | Un bien en direct, hors de France | Faible, avec un risque de change |
| Locatif en direct | Un bien, avec la gestion qui va avec | Faible, plusieurs mois de délai |
La confusion la plus répandue. Le crowdfunding immobilier n’est pas de l’immobilier au sens patrimonial : vous prêtez de l’argent à un promoteur, vous ne détenez aucun mètre carré et vous n’encaissez aucun loyer. Cette distinction commande tout : le rendement, le risque et la fiscalité.
Ce que la fiscalité fait au rendement
| Support | Nature du revenu | Imposition |
|---|---|---|
| SCPI en direct | Revenus fonciers | Barème progressif + 18,6 % de prélèvements sociaux |
| SCPI en assurance-vie | Valorisation du contrat | Fiscalité du contrat, avantageuse après 8 ans |
| Crowdfunding | Intérêts | Flat tax à 31,4 % |
| Locatif en direct | Revenus fonciers ou BIC selon le régime | Variable selon le régime choisi |
Pour un contribuable en tranche à 30 %, des revenus fonciers supportent près de la moitié du loyer en impôt et prélèvements sociaux. C’est ce qui rend l’enveloppe — direct, assurance-vie, crédit ou démembrement — plus déterminante que le choix du support lui-même.
Et à la transmission
L’immobilier se transmet moins bien que les placements financiers. Les droits de succession s’appliquent sur la valeur du bien, et les frais de notaire s’y ajoutent avec leur barème propre.
Deux leviers se préparent du vivant : le démembrement, qui permet de donner la nue-propriété avec une décote tout en conservant les revenus, et l’assurance-vie, dont l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire reste inégalé pour transmettre un capital.
Le levier propre à l’immobilier. C’est le seul actif que les banques financent à crédit sur vingt ans à taux fixe. Cet effet de levier est ce qui distingue vraiment l’immobilier des placements financiers — davantage que son rendement affiché.
