La Première Brique avis : agrément, rendement et risques

Cet article peut contenir des liens d'affiliation. En savoir plus

1 €

Ticket minimum par projet — le plus bas du marché

FP-2023-15

Numéro d’agrément PSFP délivré par l’AMF

800+

Projets financés depuis le lancement de la plateforme

La Première Brique est une plateforme de crowdfunding immobilier agréée PSFP par l’AMF sous le numéro FP-2023-15, dont la particularité est un ticket d’entrée à 1 € par projet. Elle a financé plus de 800 opérations pour plus de 400 millions d’euros, avec des taux bruts affichés entre 9 et 12 % sur des durées de douze à vingt-quatre mois.

Le ticket à 1 € n’est pas un argument marketing anodin : sur une classe d’actifs où le taux de défaut sectoriel dépassait 18 % début 2026, c’est ce qui rend la diversification praticable. Reste à comprendre ce que la fiscalité laisse réellement, et ce que l’agrément protège.

Le positionnement : le ticket à 1 €

La plupart des plateformes de crowdfunding immobilier imposent un ticket minimum de 100 à 1 000 € par projet. La Première Brique descend à 1 €. Ce n’est pas un gadget marketing : c’est ce qui rend la diversification réellement praticable pour un petit portefeuille.

Pourquoi ce détail change la stratégie. Avec un ticket à 1 000 €, un investisseur disposant de 5 000 € ne peut financer que cinq projets. Un seul défaut lui coûte 20 %% de son capital. Avec un ticket à 1 €, la même somme se répartit sur cinquante opérations ou davantage, et un défaut devient absorbable. Sur une classe d’actifs où le taux de défaut sectoriel dépassait 18 %% début 2026, ce n’est pas un confort : c’est la condition de viabilité.

Le cadre réglementaire

Élément	Détail
Statut	Prestataire de services de financement participatif (PSFP)
Numéro d’agrément	FP-2023-15
Autorité	AMF, dans le cadre du régime européen
Depuis	Novembre 2023

L’agrément PSFP a remplacé l’ancien statut CIP le 10 novembre 2023. Il impose des exigences de fonds propres, de transparence sur les performances et de formalisation du processus de sélection des projets.

Ce que cet agrément ne fait pas, en revanche, mérite d’être répété : il ne garantit aucun rendement, ne protège pas contre la perte en capital et ne couvre pas la défaillance d’un promoteur. Il porte sur l’intermédiaire, pas sur les opérations financées.

A LIRE RealT ouvre sa campagne de financement : devenez partenaire du pionnier de l'immobilier tokenisé.

Les chiffres de la plateforme

Indicateur	Donnée
Projets financés depuis le lancement	Plus de 800
Montant collecté	Plus de 400 millions d’euros
Taux bruts affichés sur les projets	9 à 12 % annuels
Durée usuelle des opérations	12 à 24 mois
Taux de rendement moyen suivi au 1^er semestre 2026	11,4 %
Taux de défaut	Inférieur à la moyenne sectorielle, qui dépassait 18 % début 2026

Comment lire un taux de défaut. Un taux inférieur à la moyenne du secteur est un bon signal sur la sélection des projets et le recouvrement. Il ne signifie pas qu’aucun projet ne fera défaut, ni que le vôtre sera épargné. Les moyennes décrivent un historique, pas une garantie sur l’opération que vous financez.

Ce que la fiscalité laisse réellement

Les intérêts perçus sont des produits de placement à revenu fixe, soumis à la flat tax portée à 31,4 % au 1^er janvier 2026.

Taux brut du projet	Net après flat tax à 31,4 %
9 %	6,17 %
10 %	6,86 %
11,4 %	7,82 %
12 %	8,23 %

Vérifiez la date des simulateurs. Beaucoup de contenus calculent encore le rendement net avec un prélèvement forfaitaire unique à 30 %%, taux en vigueur jusqu’au 31 décembre 2025. Avec 31,4 %%, un taux brut de 10 %% ne laisse pas 7 %% mais 6,86 %%. L’écart paraît faible ; répété sur des dizaines de projets, il ne l’est pas.

L’asymétrie qu’il faut connaître

En cas de défaut, la perte en capital ne s’impute pas sur les intérêts perçus sur vos autres projets. Vous êtes imposé sur vos gains sans pouvoir déduire vos pertes. Cette règle pénalise structurellement les portefeuilles comportant des défauts, et elle est rarement mise en avant.

La nouvelle offre locative

La plateforme a lancé en 2026 une seconde activité, distincte du financement d’opérations : de l’immobilier fractionné générant des revenus locatifs mensuels. Le modèle économique n’est pas le même.

	Crowdfunding historique	Offre locative fractionnée
Nature	Prêt à un opérateur	Détention fractionnée d’un bien loué
Revenu	Intérêts au terme	Loyers mensuels
Horizon	12 à 24 mois	Long terme
Risque principal	Défaut de l’opérateur	Vacance locative, valorisation du bien
Fiscalité	Flat tax sur les intérêts	À vérifier selon la structure juridique retenue

Avant de souscrire à ce type d’offre, la question décisive porte sur la structure juridique : détenez-vous des parts de société, une créance, ou un droit démembré ? La réponse détermine à la fois votre fiscalité et vos droits en cas de difficulté. Elle figure dans la documentation contractuelle, pas dans la page commerciale.

Comment l’utiliser correctement

Fixez d’abord l’enveloppe globale que vous acceptez de perdre en totalité. C’est le seul point de départ raisonnable sur cette classe d’actifs.
Divisez-la sur un nombre élevé de projets. Le ticket à 1 € est fait pour cela : exploitez-le au lieu de concentrer sur trois opérations.
Variez les opérateurs. Deux projets d’un même promoteur ne diversifient rien : c’est le même risque de contrepartie.
Variez les plateformes. Le risque de sélection est propre à chaque acteur.
Étalez dans le temps. Financer dix projets le même mois vous expose tous en même temps au même cycle immobilier.

A LIRE Connecter RealT à MetaMask via la Gnosis Chain

Ce que cette plateforme ne remplace pas. Aucun crowdfunding ne constitue une épargne de précaution : le capital est totalement bloqué jusqu’au remboursement, sans marché secondaire. Gardez vos réserves sur des livrets réglementés et construisez votre socle long terme sur des supports liquides comme un ETF en PEA ou une assurance-vie.

Les points de vigilance

Le ticket à 1 € peut désinhiber

Investir un euro paraît sans conséquence, ce qui pousse à multiplier les projets sans les examiner. La diversification n’a de valeur que si chaque projet reste sélectionné : cinquante mauvais projets ne valent pas mieux que cinq.

Les retards sont la norme, pas l’exception

Sur ce marché, un projet remboursé avec plusieurs mois de retard reste un projet qui se termine bien. Anticipez-le dans votre plan de trésorerie plutôt que de compter sur les échéances annoncées.

La performance passée ne dit rien du prochain projet

Un historique de faible défaut reflète une sélection rigoureuse à un moment donné du cycle immobilier. Un retournement du marché affecte tous les opérateurs, y compris les meilleurs.

Où placer cette poche dans votre patrimoine

Le crowdfunding immobilier n’a de sens qu’à l’intérieur d’un ensemble structuré. Voici l’ordre dans lequel les briques se posent.

Priorité	Brique	Pourquoi elle passe avant
1	Épargne de précaution sur livrets	Disponible immédiatement, exonérée, garantie
2	Assurance-vie	Fiscalité avantageuse après 8 ans, souplesse totale
3	ETF en PEA	Socle long terme à frais réduits, liquidité immédiate
4	SCPI	Immobilier avec des revenus réguliers et une liquidité relative
5	Crowdfunding immobilier	Poche satellite : rendement élevé, illiquidité totale, risque de perte

Le test qui tranche. Si perdre l’intégralité de la somme investie en crowdfunding compromettrait un projet de vie — apport pour un achat, études des enfants, retraite — c’est que le montant est trop élevé. Cette classe d’actifs ne se dimensionne pas au rendement espéré, mais à la perte tolérable.

Les questions à poser avant chaque projet

Qui est l’opérateur, et combien d’opérations a-t-il menées à terme ?
Quel est le rang de ma créance ? Suis-je derrière une banque en cas de liquidation ?
Quelles garanties réelles ? Hypothèque, caution du dirigeant, fiducie — et à quel rang.
Quelle part du programme est déjà commercialisée ? Un projet pré-vendu est bien moins risqué.
Le taux est-il cohérent avec le risque ? Un taux supérieur ne récompense pas la fidélité : il tarife un risque supérieur.

Questions fréquentes

La Première Brique est-elle agréée ?

Oui, elle dispose de l’agrément PSFP délivré en France par l’AMF sous le numéro FP-2023-15, obligatoire depuis le 10 novembre 2023. Cet agrément impose des exigences de fonds propres, de transparence et de sélection des projets, mais ne garantit ni le rendement ni le capital.

Peut-on vraiment investir 1 € ?

Oui, c’est la particularité de la plateforme là où le marché demande généralement entre 100 et 1 000 € par projet. Cela permet de répartir un petit capital sur un grand nombre d’opérations, ce qui est la seule façon de rendre cette classe d’actifs viable pour un portefeuille modeste.

A LIRE SCPI Pierval Santé : 4,06 % en 2025, que vaut la thématique

Quel rendement net peut-on espérer ?

Les projets affichent 9 à 12 % bruts. Après la flat tax de 31,4 % en vigueur depuis 2026, un taux de 10 % laisse environ 6,86 % net. Il faut ensuite tenir compte des retards, fréquents sur ce marché, qui allongent la durée effective et diminuent le rendement annualisé.

Que se passe-t-il en cas de défaut ?

La plateforme engage une procédure de recouvrement pouvant aboutir à un remboursement partiel, total ou nul, souvent après plusieurs années. Point important : la perte en capital ne s’impute pas fiscalement sur les intérêts perçus sur vos autres projets.

Peut-on retirer son argent avant la fin ?

Non. Le capital est immobilisé jusqu’au remboursement du projet, sans marché secondaire organisé. N’y placez que des sommes dont vous n’aurez pas besoin, et gardez votre épargne de précaution sur des supports liquides.

En quoi consiste l’offre locative lancée en 2026 ?

Il s’agit d’immobilier fractionné générant des revenus locatifs mensuels, un modèle différent du financement d’opérations à court terme. Avant de souscrire, vérifiez la structure juridique exacte — parts de société, créance ou droit démembré — car elle détermine votre fiscalité et vos droits en cas de difficulté.

Ce qu’il faut retenir

Agrément PSFP FP-2023-15 délivré par l’AMF : nécessaire, mais pas une garantie.
Ticket à 1 € : la diversification devient réellement praticable.
Taux bruts de 9 à 12 %, soit environ 6,17 à 8,23 % nets après flat tax.
Taux de défaut inférieur à la moyenne sectorielle, qui dépassait 18 % début 2026.
Les pertes en capital ne s’imputent pas sur les intérêts imposés.
Poche satellite, capital bloqué, à répartir sur de nombreux projets et opérateurs.

Sources

Données collectées le 23 août 2026. Le crowdfunding immobilier présente un risque de perte totale du capital et une illiquidité complète pendant la durée du prêt. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

⚠️ Information réglementaire. Ce contenu est publié à titre purement informatif et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une incitation à investir. Investir comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un conseiller en investissement financier (CIF) agréé avant toute décision.

🔗 Transparence. Cette page peut contenir des liens affiliés : un achat effectué via ces liens peut nous rémunérer, sans coût supplémentaire pour vous. Cela n’influence pas notre analyse.

Kevin Grillot

Fondateur de L'Investisseur Malin

Consultant SEO indépendant à Lyon et investisseur particulier depuis 2018. Je teste les produits d'épargne et les courtiers dont je parle, et je publie les chiffres officiels plutôt que les arguments commerciaux.