L’acronyme SCPI signifie « charge sociale sur l’investissement dans le patrimoine immobilier ». C’est un type de fonds d’investissement qui vous permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise. En utilisant cet outil d’investissement, vous pouvez rapidement et facilement diversifier votre portefeuille grâce à ses faibles coûts d’entrée. Vous pouvez également réinvestir vos bénéfices quand vous le souhaitez et vous avez le droit de les racheter à tout moment. L’objectif de ce guide est de vous aider à comprendre ce qu’est une SCPI et comment elle fonctionne afin que vous puissiez prendre une décision éclairée lorsque vous investissez dans une SCPI.
Section : L’avantage fiscal des SCPI
L’investissement dans l’immobilier est fiscalement avantageux. L’avantage fiscal dépend du type d’investissement. L’investissement en SCPI est plus avantageux fiscalement que les autres types d’investissements immobiliers.
En effet, contrairement aux autres placements immobiliers, la vente des parts (plus-values) et les dividendes versés par une SCPI ne génèrent aucun revenu imposable et sont donc exonérés de prélèvements fiscaux et sociaux pour l’investisseur.
Section : L’utilisation de l’effet de levier : une arme à double tranchant
L’effet de levier consiste à utiliser de l’argent emprunté pour augmenter le rendement de votre investissement. L’effet de levier peut toutefois être une arme à double tranchant : s’il peut être utilisé pour augmenter le risque, il peut aussi être utilisé pour le réduire. En effet, l’effet de levier amplifie les gains et les pertes, ce qui signifie que si vous faites un mauvais investissement, vous pourriez perdre plus de 100 % de votre investissement initial (c’est-à-dire que vous pourriez tout perdre).
L’effet de levier est également très important en matière de planification fiscale : si un investisseur achète un bien avec de l’argent emprunté mais ne le vend que des années plus tard dans le cadre de la vente d’une résidence personnelle ou après son décès, il peut être imposé à des taux plus élevés que s’il avait payé la totalité du bien sans avoir recours à l’effet de levier.
Section : Attention aux risques inhérents à l’immobilier
- L’immobilier est un investissement à long terme.
- Vous devriez investir dans un REIT si vous recherchez un investissement à long terme.
- L’immobilier est intrinsèquement risqué, il est donc important de comprendre les risques avant d’investir dans un fonds immobilier.
Section : Se méfier des garanties trop fortes
Méfiez-vous des garanties trop fortes
La garantie est souvent valable pour la première année. Dans certains cas, elle est valable pour les 3 premières années ou 5 ans ou 10 ans. Le fait est qu’il existe des SCPI qui offrent une garantie trop longue : il n’est pas rare de voir une garantie de 15 ans. Mais si vous vous demandez ce qui pourrait arriver en 15 ans, votre réponse sera « pas grand chose ».
- Qu’est-ce qui pourrait mal tourner en 15 ans ? Normalement rien du tout ! Les actifs de la SCPI seront toujours performants et généreront des revenus lorsque nous y arriverons – ce qui signifie qu’ils continueront à générer des flux de trésorerie jusqu’à cette date.
- Si vous disposez d’une telle somme d’argent et que vous envisagez d’investir dans une SCPI avec une telle garantie à long terme (en particulier une garantie de 7, 10 ou même 15 ans), je vous conseille de ne pas le faire maintenant car cela n’a pas beaucoup de sens financièrement parlant !
Section : Soyez attentif à la localisation du bien immobilier
- L’emplacement n’est pas la seule chose qui compte.
- Un château dans les Pyrénées coûtera beaucoup plus cher qu’un appartement à Paris, mais ce n’est pas nécessairement un meilleur investissement. En fait, si vous cherchez à diversifier votre portefeuille avec plusieurs propriétés qui gagnent un loyer moyen dans différents endroits et dans différentes gammes de prix, alors vous devriez regarder au-delà des simples critères basés sur l’emplacement lorsque vous choisissez vos investissements en SCPI.
- L’emplacement est important lors de l’achat d’un bien immobilier : Si vous achetez votre propre maison ou un immeuble de placement (que ce soit pour y vivre ou pour le louer), alors l’emplacement dudit bien peut faire toute la différence entre gagner ou perdre de l’argent sur le long terme. Par exemple, si vous habitez suffisamment près de votre lieu de travail pour que le trajet à pied ne prenne pas plus d’une demi-heure à l’aller et au retour (y compris le temps de marche), il y a de fortes chances que l’achat d’une maison à distance de marche vous ait permis de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement que quelqu’un qui a acheté plus loin de son lieu de travail et qui a dû faire le trajet tous les jours en voiture ou en transports en commun – même si les deux maisons ont atteint des prix similaires aux enchères !
Section : Avoir un prix d’achat fixe et une réserve d’argent à investir
L’investissement dans l’immobilier est un investissement à long terme. Une bonne SCPI sera liquide, ce qui signifie que vous pouvez vendre vos parts à tout moment et les convertir en argent.
Pour acheter une SCPI, vous devez avoir un prix d’achat fixe et une réserve d’argent à investir. Par conséquent, avant d’investir dans une SCPI, assurez-vous que la valeur de votre bien immobilier est supérieure à ses charges d’exploitation annuelles (qui comprennent les frais d’entretien). Sinon, si la valeur de votre bien immobilier tombe en dessous de ses frais d’exploitation annuels pendant la période de détention, cela entraînerait des pertes sur tout le capital investi et conduirait à des retours sur investissement (ROI) négatifs.
Lorsqu’ils investissent dans une SCPI avec un prix d’achat fixe et une exigence de réservation du prix d’achat, les investisseurs ne doivent pas dépasser leur capacité ou leur aptitude réelle, car cela pourrait affecter leur santé financière dans les années à venir.
A retenir : Avec une SCPI, il est facile d’investir dans l’immobilier commercial. Il y a encore quelques points à prendre en compte lors de l’investissement.
Une fois que vous avez choisi une SCPI, il est facile d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Il y a tout de même quelques points à prendre en compte pour investir dans cette classe d’actifs .
- Investir dans l’immobilier est un investissement à long terme. Vous devez être prêt à faire face aux fluctuations du marché et avoir des nerfs d’acier lorsque la valeur de la SCPI baisse. Mais ne vous inquiétez pas : il a été démontré que l’immobilier commercial est moins volatile que d’autres actifs comme les actions ou les obligations !
- Choisissez une SCPI avec une bonne stratégie et un bon track record : toutes les stratégies de SCPI ne se valent pas, choisissez-en une qui correspond à votre profil (par exemple, une stratégie axée sur les marchés émergents). Si vous souhaitez plus de diversification, choisissez différents types d’investissements (immeubles de bureaux, appartements…). Regardez également depuis combien d’années ces fonds fonctionnent avec succès avant de commencer à investir ; les nouveaux fonds ont tendance à être plus risqués car ils n’ont pas encore eu le temps de faire leurs preuves par de bonnes performances sur des périodes de plusieurs années. »
Conclusion
L’investissement dans les SCPI est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter et vendre des propriétés vous-même. Le plus grand avantage de ce type d’investissement est qu’il vous donne accès à des propriétés commerciales sans avoir à vous soucier de leur gestion. Il vous permet également de diversifier votre portefeuille en investissant dans différents types d’actifs. En même temps, il peut aussi être risqué, car vous n’avez pas le contrôle total de l’argent ou du revenu que chaque propriété vous rapportera chaque année (puisqu’il n’y a pas de garantie). Cependant, avec une planification et une recherche appropriées, l’investissement dans une SCPI peut être très gratifiant !
