房地产，2022年最大的股市机会？

19 世纪 30 年代，内森·罗斯柴尔德男爵 (Baron Nathan Rothschild) 在史册上留下了一句名言：当街头血流成河时，你应该买入。自 2022 年初以来，标普 500 指数已下跌 20%，开斋节当天的气氛开始变得像屠宰场一样。尤其是房地产板块，跌幅与市场不相上下。然而，面对即将到来的危机和衰退，房地产可能是我们唯一的生命线。与大家想的相反，一如既往。

2022 年初以来的表现回顾

您可能已经注意到，几个月来我们一直目睹市场大幅抛售，这导致几乎所有行业都陷入了下行趋势。自今年年初以来，标准普尔 500 指数下跌了 20%，法国 CAC40 指数下跌了 16%，纳斯达克指数下跌了 30%，VNQ 美国房地产 ETF 下跌了 20%。在这种情况下，重要的是退一步来确定将资金投资于哪里是最有效和最明智的。

科技股

尽管科技股跌幅最大，但在过去几年中，科技股也出现了大幅上涨。因此，它们的估值并非都特别便宜。科技股也是最

受到当前高通胀和利率上升的影响，因为它们的大部分现金流不是当前的，而是对未来的估计。在标普 500 指数方面，该指数也录得巨额上涨，尤其得益于权重最大的科技股，尽管目前有所下跌，但许多人并不认为该指数已回到低估状态。

土地行动

与此同时，房地产企业则完全不同。尽管美国房地产基本面稳健、价格强劲上涨，但其上市房地产指数价格却相当平稳，与五年前几乎相同。房地产公司近年来表现不佳的原因是市场更青睐成长性较高的股票。随后，疫情爆发，至今仍对该行业产生了更大的负面影响。因为尽管与所有行业一样，房地产自 2020 年金融危机以来已经复苏良好，但它是少数几个仍低于疫情前水平的行业之一。

“为了什么 ？”

市场似乎错误地将房地产公司视为典型的办公楼、购物中心和酒店，这些公司在疫情期间遭受了巨大损失，并且随着远程办公、电子商务和私人公寓租赁的兴起，它们的未来也变得不确定。投资者更倾向于投资此类房地产的竞争对手，例如 Zoom、亚马逊和 Airbnb。但事实是，只有不到 10% 的房地产公司投资办公室、购物中心和酒店。目前，绝大多数房地产公司投资的是防御性行业，而这些行业反而从疫情中受益。比如电商仓库、数据中心、电话塔、公寓、预制房屋、森林、农田等，这些子行业都呈现爆炸式增长。租金上涨，房产价值创历史新高，背后的房地产公司凭借着前所未有的绿色账户支付着不断增加的股息。

简而言之，我们面临着市场不一致的问题，用 Bricks 创始人的话来说，房地产公司的价格比其应有的价格要便宜得多，这种不一致正等待被利用。在了解您现在应该投资房地产的原因之前，让我们先看看您为什么应该投资房地产。

土地和房地产。

房地产将始终通过需求而存在

原因很简单，房地产是一种永远有需求的“商品”。

房地产不再是我们今年可以不用的机票，而是必需品。人类总是需要一个地方来生活、工作、贸易、治疗、娱乐和储存物品。只要这一事实仍然存在（而且永远都会存在），房地产公司就永远有一个市场需要解决。人们总是需要一个居住的地方，就像 Nexity 公司在马赛提供的这个住宅一样。人们总会有一个地方接受治疗，就像加州医疗地产信托基金提议的这家医院一样。人们总是需要通过像美国塔公司在德国提出的这种手机信号塔进行通信。同样，人们总是需要仓库来在线购买产品，就像 STAG Industrial 提供并由亚马逊租用的这个仓库一样。我可以继续举很多其他例子，但你明白我的意思了。对高质量房地产的需求永远不会消失，而且随着人口的增长，此类房产的价值往往会长期上涨，超越任何危机或泡沫。

为什么你应该投资房地产？

话虽如此，让我们来看看现在投资上市房地产有趣的三个原因。普遍的观点是，在经济放缓、甚至衰退以及利率上升时期，房地产是一项糟糕的投资。

投资房地产的第一个理由

第一个原因，研究表明，在高通胀时期，房地产公司的表现优于其他市场。一项研究表明，1972年至2021年间，在通货膨胀率超过7%的年份，房地产公司每年平均产生13.4%的收益，而同期标普500指数每年产生7.7%的收益。这是有道理的，原因很简单，通货膨胀对租金和房价的积极影响远远大于利率上升的负面影响。

第二个原因

第二个原因，研究表明，在经济放缓和衰退时期，房地产公司的表现优于其他市场。从该商业周期图中可以看出，在经济低迷和衰退时期，蓝色房地产公司的表现优于橙色 SP500。 1991 年至 2018 年间，我们发现，在经济放缓期间，房地产公司平均每年产生 7.1% 的收益，而标普 500 指数则产生 -0.2% 的收益。在经济衰退时期，房地产公司的年化收益率为 -9.6%，而标普 500 指数的年化收益率为 -17%。如果房地产投资信托基金在这些时期表现出色，这并不是什么魔术，而是由于特定原因。

• 首先，租户与物业公司签订的租赁合同一般都是多年期的。这意味着亚马逊不会与STAG Industrial签订一年期的仓库合同，而是签订5年、10年甚至15年的合同。
• 其次，在经济危机中，租赁物业通常是公司最不愿意放弃的东西。例如：像 LVMH 这样的公司宁愿解雇 50% 的员工，也不愿放弃其由房地产公司 Gecina 租赁的香榭丽舍大街旗舰店。
• 最后，我认为现在是投资房地产公司的好时机的第三个也是最后一个原因是：研究再次表明，在利率上升后的 3 个月、6 个月甚至 12 个月内，房地产公司的表现都优于市场。

该图表比较了加息前后 SP500 和房地产公司的 20 年平均表现。我们在图表的右侧看到，也就是说在利率上升之后，3个月后，房地产公司的盈利为+4.2%，而 SP500 的盈利为+2.7%。六个月后，房地产公司股价上涨 8.6%，而标普 500 指数上涨 5.2%；12 个月后，房地产公司股价上涨 17.5%，而标普 500 指数上涨 9.7%。

您可以投资哪些房地产股票？

说了这么多，我建议你看看一些我觉得非常有趣的股票。就我而言，我持有 4 只房地产股票，分别是 Realty Income、American Tower、WP Carey 和 Federal Realty Investment。

在我投资的 10 个行业中，房地产行业的投资回报率排名第三，资本收益率为 8%，仅次于能源和

健康。这些数据来自 莫宁。我不会谈论我的 4 只股票，因为这并不好笑，而且每个人都知道它们，但我要谈论另外 4 只股票，它们的基本面我非常喜欢，但我不能买，以免

有 1000 只股票需要追踪。

第一个动作

鲜为人知却又令人难以置信的： 同意房地产公司。它是一家美国小型房地产公司，市值 50 亿美元，在美国各地拥有 1,500 处房产。这家房地产公司专门从事商业地产，更具体地说是单一租户商店。它的客户质量极高，最重要的是，能够抵御电子商务和经济衰退，例如沃尔玛，占 Agree 营业额的 6%。或者 Autozone，美国最大的售后汽车零部件和附件零售商。还有美国银行、百思买、汉堡王、大通银行、好市多、CVS、家得宝、肯德基、劳氏、Tractor Supply、AT&T，

Verizon等等。 Agree 的物业和租户客户的质量非常出色，并且该公司继续加快对优质租赁物业的收购。 74% 的同意客户的信用评分在三级之间

A 和三重 B。

股票收益率为每年4%，平均股息安全评分，平均股息每年增长6%，尽管2011年有所减少，但已连续28年派发股息。此外，该公司每月支付股息。收入、每股收益和利润率都非常好，而且股票价值处于公允水平，您还能要求什么呢？

第二个动作

我真的很喜欢这个： 医疗财产信托。医疗保健设施专家，在德国、意大利和瑞士等 10 多个国家/地区拥有 440 多个设施，由 50 多个客户租户共享。

没有一家机构的收入占医疗地产总收入的 3% 以上，但只有 3 家租户代表

占物业公司收入的50%以上。这一比例随着时间的推移逐渐减少，但该物业公司仍然严重依赖这三家客户。股票收益率为每年 8%，股息安全评级安全，股息增长率平均为每年 4%，并连续 17 年派发。从基本面来看，无论是营业额、每股收益还是利润率，我们都再次面临质量问题。

第三个动作，

被认为是华尔街的后起之秀，或者我应该说拉斯维加斯，我说的是 维西，最大的休闲地产所有者之一：即酒店、赌场、夜总会和餐厅。该公司自 2017 年成立以来，在拉斯维加斯拥有 40 多家博​​彩场所、数百家餐厅和酒吧、四个锦标赛高尔夫球场和 12 公顷空置土地。拉斯维加斯一半的赌场都属于他，包括凯撒宫、曼德勒海湾、威尼斯人度假村、卢克索和海市蜃楼酒店。 Vici 90% 的租金收入来自 3 家赌场：凯撒赌场、米高梅赌场和威尼斯人赌场。这显然是一个非常有利可图的房地产子行业，但你必须了解 Vici 固有的风险，即它主要集中在拉斯维加斯。收益率为 4.7%，股息处于边缘水平，年平均增长率为 9%。

第四个动作

我真正喜欢的最后一只股票是数据中心领域的股票， 数字地产信托。这很简单，这是一家将装满服务器的大型机库租给公司（通常是科技公司）的公司。该公司在包括法国在内的超过 26 个国家/地区开展业务，拥有 290 多个数据中心，出租给超过 2,300 家客户，包括亚马逊、IBM、谷歌、LinkedIn、Adobe、Facebook 和 Verizon。这个房地产子行业是最具长期增长潜力的行业，因为数据和云的重要性越来越大，也越来越势在必行，如图中的爆炸式增长所示。

Digital Realty 过去 10 年的业务概况。年收益率为3.6%，股息被认为极其安全，平均每年增加6%，并且18年不间断地分配。

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