Il mercato immobiliare sarà la più grande opportunità per il mercato azionario nel 2022?

Negli anni ’30 del XIX secolo, il barone Nathan Rothschild scrisse una frase che passò alla storia: bisogna comprare quando c’è sangue nelle strade. E con l’SP500 in calo del 20% dall’inizio del 2022, nel giorno dell’Eid le cose cominciano a puzzare di macelli. Soprattutto per il settore immobiliare, in calo tanto quanto il mercato. E tuttavia, il settore immobiliare è probabilmente l’unica ancora di salvezza che ci resta di fronte all’imminente crisi e recessione. Contrariamente a quanto tutti pensano, come al solito.

Uno sguardo alle performance dall’inizio del 2022

Probabilmente avrete notato che da diversi mesi stiamo assistendo a una forte svendita sui mercati, che ha spinto quasi tutti i settori verso un trend al ribasso. L’SP500 è sceso del 20% dall’inizio dell’anno, il CAC40 è sceso del 16%, il Nasdaq è sceso del 30% e l’ETF immobiliare statunitense VNQ è sceso del 20%. In questo contesto, è importante fare un passo indietro per determinare dove sia più efficace e saggio investire il proprio denaro.

Titoli tecnologici

Sebbene i titoli tecnologici siano stati quelli che hanno subito il calo maggiore, negli ultimi anni hanno registrato guadagni enormi. Di conseguenza, non tutti hanno valutazioni particolarmente convenienti. Anche i titoli tecnologici sono i più

influenzati dall’attuale elevata inflazione e dall’aumento dei tassi, perché la maggior parte del loro flusso di cassa non è corrente ma una stima del futuro. Anche per quanto riguarda l’SP500, l’indice ha registrato enormi guadagni, grazie in particolare ai titoli tecnologici che hanno pesato di più e, nonostante l’attuale calo, molti non ritengono che l’indice sia tornato a essere sottovalutato.

Azioni terrestri

Allo stesso tempo, le società immobiliari sono completamente diverse. Il prezzo dell’indice immobiliare quotato negli Stati Uniti è piuttosto piatto e quasi lo stesso di cinque anni fa, nonostante i solidi fondamentali e un forte apprezzamento dei prezzi immobiliari durante questo periodo. Il motivo per cui le società immobiliari hanno avuto performance così deludenti negli ultimi anni è che il mercato ha preferito favorire i titoli azionari con una maggiore crescita. Poi è arrivata la pandemia, che ha avuto un impatto negativo ancora maggiore su questo settore fino ad oggi. Perché anche se, come tutti i settori, il settore immobiliare si è ripreso bene dopo la crisi del 2020, è uno dei pochi che si attesta ancora su livelli inferiori a quelli pre-pandemici.

“Per quello ?”

Sembra che il mercato consideri erroneamente le società immobiliari come uffici, centri commerciali e hotel, che hanno sofferto molto durante la pandemia e si trovano ad affrontare un futuro incerto con l’aumento del lavoro da remoto, dell’e-commerce e degli affitti di appartamenti privati. Gli investitori hanno preferito investire in concorrenti di questa tipologia di immobili, come Zoom, Amazon e Airbnb. Ma la verità è che meno del 10% delle società immobiliari investe in uffici, centri commerciali e hotel. La stragrande maggioranza delle società immobiliari sta attualmente investendo in settori difensivi che, al contrario, hanno beneficiato della pandemia. Come magazzini per l’e-commerce, centri elaborazione dati, torri telefoniche, appartamenti, case prefabbricate, foreste, terreni agricoli ecc. Questi sottosettori sono cresciuti in modo esponenziale. Gli affitti sono aumentati, il valore degli immobili ha raggiunto livelli record e le società immobiliari che li gestiscono stanno pagando dividendi sempre più alti grazie a conti che non sono mai stati così verdi.

Insomma, ci troviamo di fronte a un’incoerenza di mercato, per citare il fondatore di Bricks, dove le società immobiliari sono molto più economiche di quanto potrebbero essere e questa incoerenza non aspetta altro che essere sfruttata. E prima di analizzare i numeri che spiegano perché dovresti investire nel settore immobiliare adesso, vediamo perché dovresti investire nel settore immobiliare in generale.

terreni e immobili in generale.

Il settore immobiliare sarà sempre presente grazie alla domanda

Per la semplice ragione che gli immobili sono un “bene” che sarà sempre richiesto.

Gli immobili non sono un biglietto aereo di cui possiamo fare a meno quest’anno, ma una necessità vitale. L’umanità avrà sempre bisogno di un posto dove vivere, lavorare, commerciare, curarsi, divertirsi e conservare le proprie cose. Finché questo rimarrà un fatto – e lo sarà sempre – le società immobiliari avranno sempre un mercato a cui rivolgersi. La gente avrà sempre bisogno di un posto dove vivere come questa residenza proposta dalla società Nexity a Marsiglia. Le persone avranno sempre un posto dove ricevere cure come questo ospedale proposto dal Medical Properties Trust in California. Le persone avranno sempre bisogno di comunicare tramite torri cellulari come questa proposta da American Tower in Germania. Allo stesso modo, le persone avranno sempre bisogno di magazzini da cui acquistare i propri prodotti online, come questo magazzino offerto da STAG Industrial e affittato da Amazon. E potrei continuare a lungo con altri esempi, ma il concetto è chiaro. La necessità di immobili di alta qualità non scomparirà mai e, con la crescita della popolazione, il valore di tali proprietà tende ad aumentare nel lungo termine, nonostante eventuali crisi o bolle speculative.

Perché dovresti investire nel settore immobiliare?

Detto questo, vediamo 3 motivi per cui è interessante investire in immobili quotati adesso. L’opinione prevalente è che il settore immobiliare sia un pessimo investimento in periodi di rallentamento economico, persino di recessione, e di aumento dei tassi di interesse.

1° motivo per investire nel settore immobiliare

In primo luogo, gli studi dimostrano che le società immobiliari ottengono risultati migliori rispetto al resto del mercato durante i periodi di alta inflazione. Uno studio ha dimostrato che tra il 1972 e il 2021 le società immobiliari hanno generato in media il 13,4% all’anno negli anni in cui l’inflazione era superiore al 7%, mentre l’SP500 ha generato il 7,7% all’anno negli stessi periodi. Ciò aveva senso per il semplice motivo che l’impatto positivo dell’inflazione sugli affitti e sui prezzi degli immobili è di gran lunga maggiore dell’impatto negativo dell’aumento dei tassi di interesse.

2° motivo

In secondo luogo, gli studi dimostrano che le società immobiliari ottengono risultati migliori rispetto al resto del mercato durante i periodi di rallentamento e recessione. Come si può osservare da questo grafico del ciclo economico, durante i periodi di flessione e recessione le società immobiliari blu hanno ottenuto risultati migliori rispetto a quelle arancioni dell’indice SP500. Tra il 1991 e il 2018, osserviamo che, in media, le società immobiliari hanno generato il 7,1% all’anno durante un periodo di rallentamento, mentre l’SP500 ha generato il -0,2%. In periodi di recessione, le società immobiliari realizzano un rendimento annualizzato del -9,6%, mentre l’indice SP500 realizza un rendimento del -17%. E se i REIT ottengono risultati migliori durante questi periodi, non si tratta di un trucco magico, ma di ragioni specifiche.

• In primo luogo, i contratti di locazione stipulati tra inquilini e società immobiliari sono generalmente pluriennali. Ciò significa che Amazon non firmerà un contratto di un anno con STAG Industrial per un magazzino, bensì un contratto di 5, 10 o addirittura 15 anni.
• In secondo luogo, gli immobili in locazione sono generalmente l’ultima cosa che un’azienda abbandonerà durante una crisi economica. Esempio: un’azienda come LVMH preferirebbe licenziare il 50% dei suoi dipendenti piuttosto che abbandonare il suo flagship store sugli Champs-Elysées, affittato dalla società immobiliare Gecina.
• E infine, il terzo e ultimo motivo per cui penso che sia giunto il momento di investire in società immobiliari: ancora una volta, gli studi dimostrano che le società immobiliari hanno ottenuto risultati migliori dei mercati 3, 6 e persino 12 mesi dopo un aumento dei tassi di interesse.

Questo grafico confronta la performance media negli ultimi 20 anni dell’indice SP500 e delle società immobiliari prima e dopo un aumento dei tassi. Vediamo sul lato destro del grafico, cioè dopo un aumento dei tassi, che 3 mesi dopo le società immobiliari hanno guadagnato il +4,2% mentre l’SP500 ha guadagnato il +2,7%. Sei mesi dopo, le società immobiliari erano in rialzo dell’8,6% mentre l’SP500 era in rialzo del 5,2% e 12 mesi dopo, le società immobiliari erano in rialzo del 17,5% mentre l’SP500 era in rialzo del 9,7%.

In quali titoli immobiliari puoi investire?

Ora che ho detto tutto questo, vi consiglio di dare un’occhiata ad alcuni titoli azionari che trovo molto interessanti. Da parte mia, possiedo 4 azioni immobiliari: Realty Income, American Tower, WP Carey e Federal Realty Investment.

Dei 10 settori in cui investo, il settore immobiliare è il terzo in termini di ritorno sull’investimento con un guadagno in conto capitale dell’8% dopo l’energia e

salute. Questi dati provengono da Moning. Non parlerò dei miei 4 titoli perché non è troppo divertente e tutti li conoscono, ma di altri 4 titoli i cui fondamentali mi piacciono molto ma che non posso acquistare per non

avere 1000 azioni da monitorare.

Prima azione

Molto poco conosciuto e tuttavia incredibile: Agree Realty Corporation. Si tratta di una piccola società immobiliare americana con una capitalizzazione di mercato di 5 miliardi di dollari e che possiede 1.500 proprietà negli Stati Uniti. Questa società immobiliare è specializzata in immobili commerciali, più specificatamente in negozi con un solo inquilino. I suoi clienti sono di altissima qualità e, soprattutto, resistenti all’e-commerce e alle recessioni, come Walmart, che rappresenta il 6% del fatturato di Agree. Oppure Autozone, il più grande rivenditore americano di ricambi e accessori per auto. Ma anche Bank of America, Best Buy, Burger King, Chase Bank, Costco, CVS, Home Depot, KFC, Lowe’s, Tractor Supply, AT&T,

Verizon e così via. La qualità degli immobili e degli inquilini di Agree è semplicemente eccezionale e la società continua ad accelerare l’acquisizione di immobili in affitto di lusso. Il 74% dei clienti Agree ha un punteggio di credito tra il triplo

A e tripla B.

Il rendimento azionario è del 4% annuo, con un punteggio medio di sicurezza dei dividendi e un aumento medio dei dividendi del 6% annuo, distribuiti ininterrottamente per 28 anni, nonostante un calo nel 2011. Inoltre, questa società paga un dividendo mensile. Ottimi ricavi, utili per azione e margini con un titolo al suo giusto valore: cosa si può chiedere di più?

Seconda azione

Mi piace molto questo: Trust sulle proprietà mediche. Specialista in strutture sanitarie con oltre 440 strutture in più di 10 paesi, tra cui Germania, Italia e Svizzera, condivise da oltre 50 clienti locatari.

Nessuna struttura rappresenta più del 3% del fatturato di Medical Properties, ma solo 3 inquilini rappresentano

oltre il 50% dei profitti della società immobiliare. Questa percentuale si riduce gradualmente nel tempo, ma la società immobiliare resta fortemente dipendente da questi tre clienti. Il rendimento azionario è dell’8% annuo, con un rating di sicurezza dei dividendi sicuro e una crescita dei dividendi del 4% annuo in media, distribuiti ininterrottamente per 17 anni. Da un punto di vista fondamentale, che si tratti di fatturato, di utile per azione o di margini, ci troviamo ancora una volta di fronte alla qualità.

Terza azione,

Considerata la stella nascente di Wall Street, o dovrei dire di Las Vegas, sto parlando di Vici, uno dei maggiori proprietari di immobili per il tempo libero: ovvero hotel, casinò, discoteche e ristoranti. La società esiste dal 2017 e possiede più di 40 stabilimenti di gioco, centinaia di ristoranti e bar, quattro campi da golf da campionato e 12 ettari di terreno libero a Las Vegas. Metà dei casinò di Las Vegas appartengono a lui, tra cui il Caesars Palace, il Mandalay Bay, il Venetian Resort, il Luxor e il Mirage. Il 90% dei ricavi da locazione di Vici proviene da 3 casinò: Caesars, MGM e Venetian. Si tratta ovviamente di un sottosettore immobiliare molto redditizio, ma bisogna comprendere il rischio insito in Vici, ovvero la sua forte concentrazione a Las Vegas. Il rendimento è del 4,7% con un dividendo borderline e una crescita media del 9% annuo.

Quarta azione

L’ultimo titolo che mi piace molto, nel settore dei data center, Fiducia della realtà digitale. È semplicemente un’azienda che affitta grandi hangar pieni di server ad aziende, spesso tecnologiche. L’azienda è presente in più di 26 paesi tra cui la Francia con più di 290 data center affittati a più di 2.300 clienti tra cui Amazon, IBM, Google, LinkedIn, Adobe, Facebook e Verizon. Questo sottosettore immobiliare è quello con il maggior potenziale di crescita a lungo termine poiché l’importanza dei dati e del cloud è sempre maggiore e imperativa, come dimostra l’esplosione nella figura.

del business di Digital Realty negli ultimi 10 anni. Il rendimento annuo è del 3,6% con un dividendo considerato estremamente sicuro, incrementato mediamente del 6% annuo e distribuito ininterrottamente per 18 anni.

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