العقارات، أكبر فرصة في سوق الأسهم في عام 2022؟

في ثلاثينيات القرن التاسع عشر، كتب البارون ناثان روتشيلد عبارة شهيرة في سجلات التاريخ: يجب عليك الشراء عندما يكون هناك دماء في الشوارع. ومع انخفاض مؤشر SP500 بنسبة 20% منذ بداية عام 2022، بدأت الأمور تبدو وكأنها مسالخ في يوم عيد الفطر. وخاصة بالنسبة لقطاع العقارات الذي تراجع بقدر السوق. ورغم ذلك، فإن العقارات ربما تكون شريان الحياة الوحيد المتبقي لنا في مواجهة الأزمة والركود الوشيكين. على عكس ما يعتقد الجميع، كالعادة.

نظرة على الأداء منذ بداية عام 2022

ربما لاحظتم أننا نشهد منذ عدة أشهر عمليات بيع كبيرة في الأسواق، مما دفع جميع القطاعات تقريبًا إلى اتجاه هبوطي. انخفض مؤشر SP500 بنسبة 20% منذ بداية العام، وانخفض مؤشر CAC40 بنسبة 16%، وانخفض مؤشر Nasdaq بنسبة 30%، وانخفض صندوق VNQ US real estate ETF بنسبة 20%. وفي هذا السياق، من المهم أن نتراجع خطوة إلى الوراء لتحديد المكان الأكثر فعالية وحكمة لاستثمار أموالك.

أسهم التكنولوجيا

على الرغم من أن أسهم التكنولوجيا كانت الأكثر انخفاضًا، إلا أنها شهدت مكاسب هائلة على مدار الأعوام القليلة الماضية. ونتيجة لهذا، فليست جميعها ذات تقييمات رخيصة بشكل خاص. أسهم التكنولوجيا هي أيضًا الأكثر

تتأثر معدلات التضخم المرتفعة الحالية وارتفاع الأسعار، لأن الجزء الأكبر من تدفقاتها النقدية ليس حاليًا بل تقديرًا للمستقبل. وعلى صعيد مؤشر SP500، سجل المؤشر أيضًا مكاسب ضخمة بفضل أسهم التكنولوجيا التي كانت الأكثر ثقلًا، وعلى الرغم من الانخفاض الحالي، فإن الكثيرين لا يعتقدون أن المؤشر قد عاد إلى التقييم المنخفض.

تصرفات الأرض

وفي الوقت نفسه، فإن شركات العقارات مختلفة تماما. يظل سعر مؤشر العقارات المدرجة في الولايات المتحدة ثابتًا إلى حد ما ويكاد يكون هو نفسه كما كان قبل خمس سنوات على الرغم من الأساسيات القوية والارتفاع القوي في أسعار العقارات خلال هذه الفترة. السبب وراء الأداء الضعيف لشركات العقارات في السنوات الأخيرة هو أن السوق فضلت الأسهم ذات النمو الأكبر. ثم جاء الوباء، الذي كان له تأثير سلبي أكبر على هذا القطاع حتى يومنا هذا. فرغم أن قطاع العقارات، مثل جميع القطاعات، قد تعافى بشكل جيد منذ انهيار عام 2020، إلا أنه من القطاعات القليلة التي لا تزال عند مستويات أقل من مستويات ما قبل الجائحة.

“لماذا ؟”

ويبدو أن السوق يخطئ في الحكم على شركات العقارات، التي عادة ما تكون مكاتب ومراكز تسوق وفنادق، والتي عانت كثيراً خلال الجائحة وتواجه مستقبلاً غير مؤكد مع صعود العمل عن بعد والتجارة الإلكترونية وتأجير الشقق الخاصة. وفضل المستثمرون الاستثمار في منافسي هذا النوع من العقارات، مثل Zoom وAmazon وAirbnb. لكن الحقيقة هي أن أقل من 10% من شركات العقارات تستثمر في المكاتب ومراكز التسوق والفنادق. وتستثمر الغالبية العظمى من شركات العقارات حاليًا في القطاعات الدفاعية التي استفادت، على العكس من ذلك، من الوباء. مثل مستودعات التجارة الإلكترونية، ومراكز البيانات، وأبراج الهاتف، والشقق، والمنازل الجاهزة، والغابات، والأراضي الزراعية، وما إلى ذلك. وقد شهدت هذه القطاعات الفرعية نمواً هائلاً. ارتفعت الإيجارات، ووصلت قيم العقارات إلى مستويات قياسية، وشركات العقارات التي تقف وراءها تدفع أرباحًا متزايدة باستمرار بفضل الحسابات التي لم تكن أكثر خضرة من أي وقت مضى.

باختصار، نحن نواجه تناقضًا في السوق، على حد تعبير مؤسس شركة Bricks، حيث أصبحت شركات العقارات أرخص بكثير مما يمكن أن تكون عليه، وهذا التناقض ينتظر فقط من يتم استغلاله. وقبل أن ننظر إلى الأرقام التي توضح لماذا يجب عليك الاستثمار في العقارات الآن، دعونا نرى لماذا يجب عليك الاستثمار في العقارات على الإطلاق.

الأراضي والعقارات بشكل عام.

العقارات سوف تكون موجودة دائما من خلال الطلب

لسبب بسيط وهو أن العقارات هي “سلعة” سيكون عليها طلب دائمًا.

إن العقارات ليست تذكرة طائرة يمكننا الاستغناء عنها هذا العام، بل هي ضرورة حيوية. ستحتاج البشرية دائمًا إلى مكان للعيش والعمل والتجارة والشفاء واللعب وتخزين الأشياء. طالما ظلت هذه حقيقة – وستظل كذلك دائمًا – فستظل شركات العقارات دائمًا لديها سوق لمعالجته. سيحتاج الناس دائمًا إلى مكان للعيش مثل هذا المسكن الذي تقدمه شركة Nexity في مرسيليا. سيكون لدى الناس دائمًا مكان للحصول على العلاج مثل هذا المستشفى الذي اقترحته مؤسسة Medical Properties Trust في كاليفورنيا. سيحتاج الناس دائمًا إلى التواصل عبر أبراج الهاتف المحمول مثل هذا البرج الذي اقترحته شركة American Tower في ألمانيا. وبنفس الطريقة، سيحتاج الناس دائمًا إلى مستودعات لشراء منتجاتهم عبر الإنترنت، مثل هذا المستودع الذي تقدمه شركة STAG Industrial وتستأجره شركة أمازون. ويمكنني أن أستمر في ذكر أمثلة أخرى لفترة طويلة، لكنك فهمت الفكرة. إن الحاجة إلى العقارات عالية الجودة لن تختفي أبدًا، ومع النمو السكاني، فإن قيمة هذه العقارات تميل إلى الارتفاع على المدى الطويل، متجاوزة أي أزمات أو فقاعات على طول الطريق.

لماذا يجب عليك الاستثمار في العقارات؟

وبناء على ذلك، دعونا نلقي نظرة على 3 أسباب تجعل الاستثمار في العقارات المدرجة الآن أمرا مثيرا للاهتمام. الحكمة السائدة هي أن العقارات استثمار سيئ للغاية في أوقات التباطؤ الاقتصادي، وحتى الركود، وارتفاع أسعار الفائدة.

السبب الأول للاستثمار في العقارات

السبب الأول، تشير الدراسات إلى أن شركات العقارات تتفوق على بقية السوق خلال فترات التضخم المرتفع. أظهرت دراسة أن شركات العقارات حققت في الفترة ما بين 1972 و2021 متوسط ​​ربح سنوي بلغ 13.4% في السنوات التي كان فيها التضخم أعلى من 7%، في حين حقق مؤشر SP500 ربحاً سنوياً بلغ 7.7% خلال نفس الفترات. وكان هذا منطقيا للسبب البسيط المتمثل في أن التأثير الإيجابي للتضخم على الإيجارات وأسعار العقارات أكبر بكثير من التأثير السلبي لارتفاع أسعار الفائدة.

السبب الثاني

السبب الثاني، تشير الدراسات إلى أن شركات العقارات تتفوق على بقية السوق خلال فترات التباطؤ والركود. كما يمكنك أن ترى من مخطط دورة الأعمال هذا، خلال فترات الركود والانكماش، تفوقت شركات العقارات الزرقاء على مؤشر SP500 البرتقالي. بين عامي 1991 و2018، نرى أن شركات العقارات حققت في المتوسط ​​7.1% سنويا خلال فترة التباطؤ في حين حقق مؤشر SP500 -0.2%. في أوقات الركود، تحقق شركات العقارات -9.6% سنويًا بينما يحقق مؤشر SP500 -17%. وإذا تفوقت صناديق الاستثمار العقاري على غيرها خلال هذه الفترات، فهذا ليس خدعة سحرية، بل لأسباب محددة.

• أولاً، عقود الإيجار الموقعة بين المستأجرين وشركات العقارات عادة ما تكون متعددة السنوات. وهذا يعني أن أمازون لن توقع عقدًا لمدة عام واحد مع شركة STAG Industrial للمستودع، بل عقدًا لمدة 5 أو 10 أو حتى 15 عامًا.
• وثانياً، تعد العقارات المستأجرة عادةً آخر شيء قد تتخلى عنه الشركة في حالة الأزمة الاقتصادية. على سبيل المثال: شركة مثل LVMH تفضل طرد 50% من موظفيها بدلاً من التخلي عن متجرها الرئيسي في شارع الشانزليزيه الذي تستأجره شركة العقارات Gecina.
• وأخيراً، السبب الثالث والأخير الذي يجعلني أعتقد أن الآن هو الوقت المناسب للاستثمار في شركات العقارات: مرة أخرى، تظهر الدراسات أن شركات العقارات تفوقت على الأسواق بعد 3 أشهر، و6 أشهر، وحتى 12 شهراً من ارتفاع أسعار الفائدة.

يقارن هذا الرسم البياني الأداء المتوسط ​​​​لشركات SP500 وشركات العقارات على مدى عشرين عامًا قبل وبعد رفع أسعار الفائدة. نرى على الجانب الأيمن من الرسم البياني، أي بعد ارتفاع الأسعار، أنه بعد 3 أشهر، حققت شركات العقارات +4.2% بينما حقق مؤشر SP500 +2.7%. وبعد ستة أشهر، ارتفعت أسهم شركات العقارات بنسبة 8.6% في حين ارتفع مؤشر ستاندرد آند بورز 500 بنسبة 5.2%، وبعد 12 شهرًا، ارتفعت أسهم شركات العقارات بنسبة 17.5% في حين ارتفع مؤشر ستاندرد آند بورز 500 بنسبة 9.7%.

ما هي أسهم العقارات التي يمكنك الاستثمار فيها؟

والآن بعد أن قيل كل ذلك، أقترح عليك إلقاء نظرة على بعض الأسهم التي أجدها مثيرة للاهتمام للغاية. من ناحيتي، أمتلك أربعة أسهم عقارية وهي Realty Income، وAmerican Tower، وWP Carey، وFederal Realty Investment.

من بين القطاعات العشرة التي استثمرت فيها، يأتي قطاع العقارات في المرتبة الثالثة من حيث العائد على الاستثمار بمكاسب رأسمالية تبلغ 8% بعد الطاقة و

صحة. هذه البيانات تأتي من مونينج. لن أتحدث عن أسهمي الأربعة لأن الأمر ليس مضحكًا للغاية والجميع يعرفها، ولكن عن أربعة أسهم أخرى أحب أساسياتها حقًا ولكن لا يمكنني شراؤها حتى لا أفقد صوابي.

لدينا 1000 سهم لتتبعها.

الإجراء الأول

غير معروف إلى حد كبير ولكنه لا يصدق: شركة أجيير العقارية. وهي شركة عقارية أمريكية صغيرة تبلغ قيمتها السوقية 5 مليارات دولار وتمتلك 1500 عقار في جميع أنحاء الولايات المتحدة. تتخصص هذه الشركة العقارية في العقارات التجارية، وتحديدًا المتاجر التي يستأجرها شخص واحد. عملاؤها يتمتعون بجودة عالية للغاية، والأهم من ذلك، مقاومون للتجارة الإلكترونية والركود، مثل وول مارت، التي تمثل 6% من حجم مبيعات أجري. أو أوتوزون، أكبر بائع تجزئة لقطع غيار السيارات وإكسسواراتها في أمريكا. ولكن أيضًا بنك أوف أمريكا، وبيست باي، وبرجر كينج، وبنك تشيس، وكوستكو، وسي في إس، وهوم ديبوت، وكي إف سي، ولويز، وتراكتور سابلاي، وأيه تي آند تي،

فيريزون وما إلى ذلك. إن جودة العقارات التي تقدمها شركة Agree وعملائها المستأجرين استثنائية بكل بساطة، وتواصل الشركة تسريع استحواذها على عقارات الإيجار المتميزة. 74% من العملاء يوافقون على أن درجة الائتمان تتراوح بين الثلاثية

أ و ب الثلاثي.

يبلغ عائد السهم 4% سنويًا مع متوسط ​​درجة أمان الأرباح ومتوسط ​​زيادة الأرباح بنسبة 6% سنويًا ويتم توزيعها بشكل مستمر لمدة 28 عامًا على الرغم من الانخفاض في عام 2011. علاوة على ذلك، تدفع هذه الشركة أرباحًا شهرية. إيرادات وأرباح وهامش جيدة جدًا لكل سهم مع السهم بقيمته العادلة، ماذا تريد أكثر من ذلك؟

الإجراء الثاني

أنا حقا أحب هذا: صندوق الخصائص الطبية. متخصص في مرافق الرعاية الصحية مع أكثر من 440 منشأة في أكثر من 10 دول بما في ذلك ألمانيا وإيطاليا وسويسرا ويشارك فيها أكثر من 50 مستأجرًا عميلًا.

لا يمثل أي منشأة أكثر من 3% من إيرادات العقارات الطبية، ولكن 3 مستأجرين فقط يمثلون

أكثر من 50% من دخل شركة العقارات. وتنخفض هذه النسبة تدريجيا مع مرور الوقت، لكن شركة العقارات تظل معتمدة بشكل كبير على هؤلاء العملاء الثلاثة. يبلغ عائد السهم 8% سنويًا مع تصنيف أمان للأرباح ونمو الأرباح بنسبة 4% سنويًا في المتوسط ​​ويتم توزيعها بشكل مستمر لمدة 17 عامًا. من وجهة نظر أساسية، سواء كان الأمر يتعلق بحجم المبيعات أو الأرباح لكل سهم أو الهوامش، فإننا نواجه مرة أخرى مشكلة الجودة.

الإجراء الثالث،

يُعتبر النجم الصاعد في وول ستريت، أو هل يجب أن أقول لاس فيجاس، أنا أتحدث عن فيشي، أحد أكبر مالكي العقارات الترفيهية: أي الفنادق والكازينوهات والنوادي الليلية والمطاعم. تأسست الشركة في عام 2017 وتمتلك أكثر من 40 منشأة ألعاب ومئات المطاعم والحانات وأربعة ملاعب جولف للبطولات و12 هكتارًا من الأراضي الشاغرة في لاس فيغاس. نصف الكازينوهات في لاس فيغاس تنتمي إليه، بما في ذلك Caesars Palace، وMandalay Bay، وVenetician Resort، وLuxor، وMirage. 90% من دخل إيجار فيسي يأتي من 3 كازينوهات: Caesars، وMGM، وVenetian. من الواضح أن هذا قطاع فرعي مربح للغاية في مجال العقارات، ولكن عليك أن تفهم المخاطر الكامنة في فيسي، والتي تتمثل في تركيزها بشكل كبير في لاس فيجاس. العائد هو 4.7% مع أرباح هامشية ومتوسط ​​نمو 9% سنويا.

العمل الرابع

آخر سهم يعجبني حقًا في قطاع مراكز البيانات، الثقة العقارية الرقمية. إنها ببساطة شركة تقوم بتأجير مستودعات كبيرة مليئة بالخوادم للشركات، وغالبًا ما تكون شركات تقنية. تتواجد الشركة في أكثر من 26 دولة، بما في ذلك فرنسا، مع أكثر من 290 مركز بيانات مؤجر لأكثر من 2300 عميل، بما في ذلك أمازون، وإي بي إم، وجوجل، ولينكدإن، وأدوبي، وفيسبوك، وفيريزون. يعد هذا القطاع العقاري هو القطاع الذي يتمتع بأكبر إمكانات النمو على المدى الطويل، حيث أصبحت أهمية البيانات والسحابة متزايدة الأهمية والضرورة، كما يتضح من الانفجار في حجم التداول.

أعمال شركة Digital Realty على مدى السنوات العشر الماضية. العائد السنوي هو 3.6% مع توزيع أرباح يعتبر آمنًا للغاية، ويزيد بمعدل 6% سنويًا ويتم توزيعه دون انقطاع لمدة 18 عامًا.

إذا كنت تريد الاستثمار في هذه الأسهم أنصحك جمهورية التجارة السمسار الذي لا يفرض أي رسوم لشراء أسهمك. وبالإضافة إلى ذلك، من خلال المرور على الرابط الخاص بي يمكنك الفوز بترقية تصل قيمتها إلى 200 يورو. فلماذا الاختبار؟