不動産は2022年の株式市場最大のチャンスか？

1830 年代、ネイサン・ロスチャイルド男爵は歴史の年代記に「街に血が流れているときに買うべきだ」という有名な言葉を残しました。そして、2022年初頭からSP500が20％下落しており、イード・デーには屠殺場のような悪臭が漂い始めている。特に不動産部門は市場と同じくらい下落しました。しかし、差し迫った危機と不況に直面している私たちにとって、不動産はおそらく唯一の命綱です。いつものように、みんなが思っているのとは反対です。

2022年初頭からの業績を振り返る

おそらく皆さんもお気づきかと思いますが、ここ数か月、市場では大幅な売りが見られ、ほぼすべてのセクターが下降傾向に陥っています。 SP500は年初から20%下落、CAC40は16%下落、ナスダックは30%下落、VNQ米国不動産ETFは20%下落している。この文脈では、一歩下がって、どこに資金を投資するのが最も効果的かつ賢明であるかを判断することが重要です。

ハイテク株

ハイテク株は最も下落しているものの、過去数年間で大幅な上昇を見せている。結果として、それらはすべて特に安い評価を受けているわけではありません。ハイテク株も最も

彼らのキャッシュフローの大部分は現在のものではなく、将来の見積もりであるため、現在の高インフレと金利上昇の影響を受けています。 SP500指数も、特に最も大きなウェイトを占めるハイテク株のおかげで大幅な上昇を記録しており、現在の下落にもかかわらず、指数が再び過小評価された状態に戻ったとは考えていない人が多い。

ランドアクション

一方、不動産会社も全く異なります。この期間中の堅固なファンダメンタルズと不動産価格の大幅な上昇にもかかわらず、米国上場不動産指数の価格はむしろ横ばいで、5年前とほぼ同じです。近年、不動産会社の業績が低迷しているのは、市場がより成長性の高い株を好んでいるためだ。その後パンデミックが発生し、今日に至るまでこの分野にさらに大きな悪影響を及ぼしています。なぜなら、不動産は他のすべてのセクターと同様に、2020年の暴落以来順調に回復しているものの、パンデミック以前の水準よりも依然として低い水準にある数少ないセクターの1つだからです。

“何のために ？”

市場は、不動産会社を、パンデミック中に大きな打撃を受け、リモートワーク、電子商取引、民間アパート賃貸の増加により不確実な将来に直面している典型的なオフィス、ショッピングモール、ホテルと誤解しているようです。投資家は、Zoom、Amazon、Airbnbなど、このタイプの不動産の競合他社への投資を好みました。しかし実際には、不動産会社のうちオフィス、ショッピングセンター、ホテルに投資しているのは10%未満です。現在、不動産会社の大多数は防衛セクターに投資しているが、これらのセクターは逆にパンデミックの恩恵を受けている。電子商取引の倉庫、データセンター、電話塔、アパート、プレハブ住宅、森林、農地など、これらのサブセクターは爆発的に成長しました。家賃は上昇し、不動産価格は過去最高値に達し、その背後にある不動産会社は、かつてないほど有利な決算のおかげで、これまで以上に増加する配当金を支払っています。

つまり、ブリックスの創設者の言葉を借りれば、私たちは市場の矛盾に直面しており、不動産会社は本来の価格よりもはるかに安く、この矛盾が悪用されるのを待っている状態なのです。そして、なぜ今不動産に投資すべきかを示す数字を見る前に、そもそもなぜ不動産に投資すべきかを見てみましょう。

土地および不動産全般。

不動産は常に需要を通じて存在する

不動産は常に需要がある「商品」であるという単純な理由からです。

不動産は、今年私たちにとってなくてもよい飛行機のチケットではなく、むしろ不可欠な必需品です。人類は常に、生活し、働き、取引し、癒し、遊び、物を保管する場所を必要とします。これが事実である限り、そしてそれはこれからもずっとそうであるが、不動産会社が対応すべき市場は常に存在することになる。人々は常に、マルセイユの Nexity 社が提供するこの住宅のような居住空間を必要としています。カリフォルニアのメディカル・プロパティーズ・トラストが提案したこの病院のように、人々が治療を受けられる場所はこれからもずっとあるだろう。人々は、ドイツのアメリカンタワーが提案したような携帯電話基地局を通じて通信する必要が常にあるでしょう。同様に、STAG Industrial が提供し、Amazon が借りているこの倉庫のように、オンラインで商品を購入するための倉庫が常に必要になります。他にも長い例を挙げることもできますが、要点は理解していただけると思います。高品質な不動産の需要がなくなることは決してなく、人口の増加に伴い、そのような不動産の価値は、途中で起こるいかなる危機やバブルを超えて、長期的に増加する傾向があります。

なぜ不動産に投資する必要があるのでしょうか?

それでは、なぜ今、上場不動産に投資するのが興味深いのか、3つの理由を見てみましょう。経済の減速、不況、金利の上昇の時期には、不動産は最悪の投資であるというのが一般的な見解です。

不動産投資の第一の理由

第一の理由は、調査により、不動産会社はインフレ率が高い時期には市場の他の企業よりも業績が優れていることが示されていることです。ある調査によると、1972年から2021年までの間、インフレ率が7%を超えた年に不動産会社は平均して年間13.4%の利益を生み出したのに対し、SP500は同期間において年間7.7%の利益を生み出した。これは、インフレが家賃や不動産価格に与えるプラスの影響が金利上昇のマイナスの影響よりはるかに大きいという単純な理由で理にかなっています。

2番目の理由

2 つ目の理由は、不動産会社は景気低迷や不況期には市場の他の企業よりも業績が優れていることが研究で示されていることです。このビジネス サイクル チャートからわかるように、不況期と景気後退期には、青色の不動産会社がオレンジ色の SP500 を上回る業績を上げました。 1991年から2018年まで、不動産会社は景気減速中に平均して年間7.1%の利益を生み出しましたが、SP500は-0.2%の利益を生み出しました。不況時には、不動産会社は年率-9.6%の利益を上げますが、SP500は-17%の利益を上げます。そして、これらの期間中に REIT が優れたパフォーマンスを発揮するとすれば、それは魔法ではなく、特定の理由によるものです。

• まず、入居者と不動産会社の間で締結される賃貸契約は、通常複数年にわたるものです。これは、Amazon が倉庫に関して STAG Industrial と 1 年契約を結ぶのではなく、5 年、10 年、あるいは 15 年の契約を結ぶことを意味します。
• 第二に、リース物件は一般的に、経済危機の際に企業が最後に放棄する物件です。例: LVMH のような企業は、不動産会社 Gecina が借りているシャンゼリゼ通りの旗艦店を放棄するよりも、従業員の 50% を解雇することを好むでしょう。
• そして最後に、今が不動産会社に投資すべき時期だと私が考える3番目で最後の理由は、再び、調査により、不動産会社が金利上昇から3か月後、6か月後、さらには12か月後に市場を上回る業績を上げていることが示されていることです。

このグラフは、金利引き上げ前後の SP500 と不動産会社の 20 年間の平均パフォーマンスを比較したものです。グラフの右側、つまり金利上昇後の 3 か月後、不動産会社は +4.2% の利益を上げましたが、SP500 は +2.7% の利益を上げました。 6 か月後、不動産会社は 8.6% 上昇したのに対し、SP500 は 5.2% 上昇し、12 か月後には不動産会社は 17.5% 上昇したのに対し、SP500 は 9.7% 上昇しました。

どのような不動産株に投資できますか？

さて、ここまでの話を踏まえて、私が非常に興味深いと思う株をいくつか見てみることをお勧めします。私の場合、Realty Income、American Tower、WP Carey、Federal Realty Investment の 4 つの不動産株を保有しています。

私が投資している10のセクターのうち、不動産セクターは、エネルギーセクターに次いで投資収益率で3位であり、キャピタルゲインは8％である。

健康。これらのデータは次から取得されます モニング。私が所有する4銘柄については、面白くないし、誰もが知っているので話しません。その代わりに、私がファンダメンタルズが本当に気に入っているが、投資しないために買えない4銘柄について話します。

追跡する銘柄は 1,000 銘柄あります。

最初のアクション

あまり知られていないが、驚くべき事実: アグリー不動産株式会社。時価総額50億ドルで、全米に1,500件の不動産を所有する、アメリカの小規模不動産会社です。この不動産会社は商業用不動産、特に単独テナント店舗を専門としています。同社の顧客は極めて質が高く、とりわけ電子商取引や不況の影響を受けにくい。例えばウォルマートはアグリーの売上高の6％を占める。あるいは、アメリカ最大の自動車アフターマーケット部品およびアクセサリー小売業者であるオートゾーン。バンク・オブ・アメリカ、ベスト・バイ、バーガーキング、チェース銀行、コストコ、CVS、ホーム・デポ、KFC、ロウズ、トラクター・サプライ、AT&T、

Verizonなど。 Agree の物件とテナント顧客の質は非常に優れており、同社はプレミアム賃貸物件の取得を加速し続けています。 Agreeの顧客の74%は3倍の信用スコアを持っています

AとトリプルB。

配当利回りは年間4％、配当安全性スコアは平均6％で、配当増加率は2011年の減少にもかかわらず28年間継続して配当を支払っています。また、この企業は毎月配当を支払っています。収益、1株当たり利益、そして適正価格の株式で得られる利益率が非常に良好です。これ以上何を求めるでしょうか?

2番目のアクション

これは本当に気に入っています: メディカル・プロパティ・トラスト。ドイツ、イタリア、スイスを含む10か国以上に440以上の施設を持ち、50社以上のクライアントテナントと共有している医療施設の専門企業です。

メディカルプロパティーズの収益の3％以上を占める施設はないが、3つのテナントのみが

不動産会社の収入の50％以上。この割合は時間の経過とともに徐々に減少しますが、不動産会社は依然としてこれら 3 つの顧客に大きく依存しています。株式利回りは年間 8% で、配当安全性評価は安全であり、配当成長は平均して年間 4% で、17 年間継続して分配されます。基本的な観点から見ると、売上高、一株当たり利益、利益率のいずれにおいても、私たちは再び品質という問題に直面しています。

3番目のアクション、

ウォール街の新星、いやラスベガスのスターとでも言うべきでしょうか、私が話しているのは ヴィチホテル、カジノ、ナイトクラブ、レストランなどレジャー施設の最大手所有者の 1 つです。同社は2017年から存在し、ラスベガスに40以上のゲーム施設、数百のレストランやバー、4つのチャンピオンシップゴルフコース、12ヘクタールの空き地を所有している。シーザーズ・パレス、マンダレイ・ベイ、ベネチアン・リゾート、ルクソール、ミラージュなど、ラスベガスのカジノの半分は彼の所有である。 Vici の賃貸収入の 90% は、Caesars、MGM、Venetian の 3 つのカジノから得られています。これは明らかに非常に利益率の高い不動産サブセクターだが、Vici はラスベガスに大きく集中しているため、Vici に内在するリスクを理解する必要がある。利回りは 4.7%、配当はギリギリで、年間平均成長率は 9% です。

4番目のアクション

最後に、データセンターセクターで私が本当に気に入っている銘柄は、 デジタル リアルティ トラスト。これは、サーバーが満載された大規模な倉庫を企業（多くの場合はハイテク企業）に貸し出す会社です。同社はフランスを含む26か国以上に拠点を置き、Amazon、IBM、Google、LinkedIn、Adobe、Facebook、Verizonなど2,300社以上の顧客に290以上のデータセンターをリースしている。不動産サブセクターは、売上高の急増からもわかるように、データとクラウドの重要性がますます高まり、不可欠となっているため、長期的な成長の可能性が最も高いセクターです。

Digital Realty の過去 10 年間の事業。年間利回りは 3.6% で、配当金は極めて安全であると考えられており、平均して年間 6% 増加し、18 年間中断することなく分配されます。

これらの株に投資したいなら、 貿易共和国 ブローカーは手数料なしであなたの株式を購入します。さらに、私のリンクを経由することで、最大 200 ユーロ相当のプロモーションを獲得できます。では、なぜテストするのでしょうか？