Bienes raíces, ¿la mayor oportunidad bursátil en 2022?

En la década de 1830, el barón Nathan Rothschild escribió una famosa frase que pasará a los anales de la historia: hay que comprar cuando hay sangre en las calles. Y con el SP500 bajando un 20% desde principios de 2022, las cosas empiezan a oler a matadero en el día del Eid. Especialmente para el sector inmobiliario, que ha caído tanto como el mercado. Y, sin embargo, los bienes raíces son probablemente el único salvavidas que nos queda frente a la inminente crisis y recesión. Al contrario de lo que todo el mundo piensa, como siempre.

Una mirada retrospectiva al desempeño desde principios de 2022

Probablemente hayas notado que desde hace varios meses estamos asistiendo a una importante liquidación en los mercados, que ha empujado a casi todos los sectores a una tendencia bajista. El SP500 ha caído un 20% desde principios de año, el CAC40 ha caído un 16%, el Nasdaq ha caído un 30% y el ETF inmobiliario estadounidense VNQ ha caído un 20%. En este contexto, es importante dar un paso atrás para determinar dónde es más efectivo y sensato invertir el dinero.

Acciones tecnológicas

Si bien las acciones tecnológicas fueron las que más cayeron, experimentaron ganancias masivas en los últimos años. Como resultado, no todos ellos tienen valoraciones especialmente baratas. Las acciones tecnológicas también son las más

afectados por la alta inflación actual y el aumento de las tasas, porque la mayor parte de su flujo de caja no es actual sino una estimación del futuro. Por el lado del SP500, el índice también registró enormes ganancias gracias en particular a los valores tecnológicos que pesan más y, a pesar de la caída actual, muchos no consideran que el índice haya vuelto a estar infravalorado.

Acciones territoriales

Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias son completamente diferentes. El precio del índice inmobiliario que cotiza en EE. UU. se mantiene bastante plano y casi igual que hace cinco años, a pesar de los fundamentos sólidos y una fuerte apreciación de los precios de los bienes raíces durante este período. La razón por la que las empresas inmobiliarias han tenido un desempeño tan pobre en los últimos años es que el mercado ha preferido favorecer las acciones con mayor crecimiento. Luego vino la pandemia, que ha tenido un impacto negativo aún mayor en este sector hasta el día de hoy. Porque si bien, como todos los sectores, el inmobiliario se ha recuperado bien desde el crack de 2020, es uno de los pocos que todavía se encuentra en niveles inferiores a los prepandemia.

«Para qué ?»

Parece que el mercado juzga erróneamente a las empresas inmobiliarias, comprendiendo típicamente oficinas, centros comerciales y hoteles, que han sufrido mucho durante la pandemia y enfrentan un futuro incierto con el auge del trabajo remoto, el comercio electrónico y los alquileres de apartamentos privados. Los inversores prefirieron invertir en competidores de este tipo de inmuebles, como Zoom, Amazon y Airbnb. Pero lo cierto es que menos del 10% de las inmobiliarias invierten en oficinas, centros comerciales y hoteles. La gran mayoría de las empresas inmobiliarias están invirtiendo actualmente en sectores defensivos que, por el contrario, se han beneficiado de la pandemia. Como almacenes de comercio electrónico, centros de datos, torres de telefonía, apartamentos, casas prefabricadas, bosques, tierras de cultivo, etc. Estos subsectores han experimentado un crecimiento explosivo. Los alquileres han subido, los valores de las propiedades han alcanzado máximos históricos y las empresas inmobiliarias que están detrás de ellos están pagando dividendos cada vez mayores gracias a unas cuentas que nunca han estado más verdes.

En resumen, estamos ante una inconsistencia del mercado, para citar al fundador de Bricks, donde las empresas inmobiliarias son mucho más baratas de lo que podrían ser y esta inconsistencia está esperando a ser explotada. Y justo antes de mirar las cifras que explican por qué debería invertir en bienes raíces ahora, veamos por qué debería invertir en bienes raíces en absoluto.

terrenos y bienes inmuebles en general.

El sector inmobiliario siempre estará presente a través de la demanda

Por la sencilla razón de que los bienes raíces son un “bien” que siempre tendrá demanda.

Los bienes raíces no son un boleto de avión del que podamos prescindir este año, sino más bien una necesidad vital. La humanidad siempre necesitará un lugar para vivir, trabajar, comerciar, sanar, jugar y almacenar cosas. Mientras esto siga siendo un hecho –y siempre lo será– las empresas inmobiliarias siempre tendrán un mercado al que dirigirse. La gente siempre necesitará un lugar para vivir como esta residencia que ofrece la empresa Nexity en Marsella. La gente siempre tendrá un lugar donde recibir tratamiento como este hospital propuesto por Medical Properties Trust en California. La gente siempre necesitará comunicarse a través de torres de telefonía celular como la propuesta por American Tower en Alemania. Del mismo modo, la gente siempre necesitará almacenes donde comprar sus productos online, como este almacén que ofrece STAG Industrial y alquilado por Amazon. Y podría seguir con otros ejemplos durante mucho tiempo, pero ya entiendes la idea. La necesidad de bienes raíces de alta calidad nunca desaparecerá, y con una población en crecimiento, el valor de dichas propiedades tiende a aumentar en el largo plazo, más allá de cualquier crisis o burbuja en el camino.

¿Por qué debería invertir en bienes raíces?

Dicho esto, veamos tres razones por las que es interesante invertir en bienes raíces cotizados ahora. La opinión predominante es que los bienes raíces son una inversión terrible en épocas de desaceleración económica, incluso recesión, y tasas de interés en aumento.

1ª razón para invertir en bienes raíces

Primera razón: los estudios muestran que las empresas inmobiliarias superan al resto del mercado durante períodos de alta inflación. Un estudio ha demostrado que entre 1972 y 2021, las empresas inmobiliarias generaron un promedio de 13,4% anual en años en que la inflación fue superior al 7%, mientras que el SP500 generó 7,7% anual durante los mismos períodos. Esto tenía sentido por la sencilla razón de que el impacto positivo de la inflación sobre los alquileres y los precios de las propiedades es mucho mayor que el impacto negativo del aumento de las tasas de interés.

2da razón

La segunda razón es que los estudios demuestran que las empresas inmobiliarias superan al resto del mercado durante periodos de desaceleración y recesión. Como se puede ver en este gráfico del ciclo económico, durante los períodos de desaceleración y recesión, las empresas inmobiliarias azules superaron al SP500 naranja. Entre 1991 y 2018, vemos que, en promedio, las empresas inmobiliarias generaron un 7,1% anual durante una desaceleración, mientras que el SP500 generó un -0,2%. En tiempos de recesión, las empresas inmobiliarias ganan un -9,6% anualizado mientras que el SP500 gana un -17%. Y si los REIT superan en rendimiento durante estos períodos, no es un truco de magia, sino por razones específicas.

• En primer lugar, los contratos de alquiler firmados entre inquilinos y empresas inmobiliarias suelen tener una duración plurianual. Esto significa que Amazon no firmará con STAG Industrial un contrato de un año para un almacén, sino un contrato de 5, 10 o incluso 15 años.
• Y en segundo lugar, las propiedades arrendadas son generalmente lo último que una empresa abandonará en una crisis económica. Ejemplo: una empresa como LVMH preferiría despedir al 50% de sus empleados antes que abandonar su tienda insignia de los Campos Elíseos alquilada por la inmobiliaria Gecina.
• Y finalmente, la tercera y última razón por la que creo que ahora es el momento de invertir en empresas inmobiliarias: una vez más, los estudios demuestran que las empresas inmobiliarias superaron a los mercados 3 meses, 6 meses e incluso 12 meses después de un aumento en las tasas de interés.

Este gráfico compara el desempeño promedio de 20 años del SP500 y las compañías de bienes raíces antes y después de un aumento de tasas. Vemos en el lado derecho del gráfico, es decir después de una subida de tipos, que 3 meses después, las inmobiliarias ganaban un +4,2% mientras que el SP500 ganaba un +2,7%. Seis meses después, las compañías inmobiliarias subieron un 8,6% mientras que el SP500 subió un 5,2%, y 12 meses después, las compañías inmobiliarias subieron un 17,5% mientras que el SP500 subió un 9,7%.

¿En qué acciones inmobiliarias puedes invertir?

Ahora que todo esto está dicho, te sugiero que eches un vistazo a algunas acciones que me parecen súper interesantes. Por mi parte, tengo 4 acciones inmobiliarias que son Realty Income, American Tower, WP Carey y Federal Realty Investment.

De los 10 sectores en los que estoy invertido, el sector inmobiliario es el tercero en términos de retorno de la inversión con una plusvalía del 8% después de la energía y

salud. Estos datos provienen de moning. No voy a hablar de mis 4 acciones porque no es muy divertido y todo el mundo las conoce, sino de otras 4 acciones cuyos fundamentales me gustan mucho pero que no puedo comprar para no…

Tengo 1000 acciones para rastrear.

Primera acción

Muy poco conocido y sin embargo increíble: Corporación Agree Realty. Es una pequeña empresa inmobiliaria estadounidense con una capitalización de mercado de 5.000 millones de dólares y que posee 1.500 propiedades en todo Estados Unidos. Esta empresa inmobiliaria se especializa en propiedades comerciales, más específicamente en tiendas con un solo inquilino. Sus clientes son de altísima calidad y, sobre todo, resistentes al comercio electrónico y a las recesiones, como Walmart, que representa el 6% de la facturación de Agree. O Autozone, el minorista de accesorios y repuestos para automóviles más grande de Estados Unidos. Pero también Bank of America, Best Buy, Burger King, Chase Bank, Costco, CVS, Home Depot, KFC, Lowe’s, Tractor Supply, AT&T,

Verizon y demás. La calidad de las propiedades y de los clientes inquilinos de Agree es simplemente excepcional y la empresa continúa acelerando su adquisición de propiedades de alquiler premium. El 74% de los clientes de Agree tienen una puntuación crediticia entre el triple

A y triple B.

El rendimiento de las acciones es del 4% anual con una puntuación media de seguridad de dividendos y un aumento medio de dividendos del 6% anual y distribuido de forma continua durante 28 años a pesar de una disminución en 2011. Además, esta empresa paga un dividendo mensual. Muy buenos ingresos, beneficio por acción y márgenes con una acción a su valor justo, ¿qué más se puede pedir?

Segunda acción

Me gusta mucho este: Fideicomiso de propiedades médicas. Especialista en centros sanitarios con más de 440 instalaciones en más de 10 países, incluidos Alemania, Italia y Suiza, y compartidas por más de 50 clientes inquilinos.

Ningún establecimiento representa más del 3% de los ingresos de Medical Properties, pero solo 3 inquilinos representan

más del 50% de los ingresos de la sociedad inmobiliaria. Esta proporción se reduce gradualmente con el tiempo, pero la empresa inmobiliaria sigue dependiendo en gran medida de estos tres clientes. El rendimiento de las acciones es del 8% anual con una calificación de seguridad de dividendos segura y un crecimiento de dividendos del 4% anual en promedio y distribuido de forma continua durante 17 años. Desde un punto de vista fundamental, ya sea facturación, beneficio por acción o márgenes, nos encontramos una vez más ante la calidad.

Tercera acción,

Considerada la estrella en ascenso de Wall Street, o debería decir Las Vegas, estoy hablando de vici, uno de los mayores propietarios de propiedades de ocio: es decir, hoteles, casinos, discotecas y restaurantes. La empresa existe desde 2017 y posee más de 40 establecimientos de juego, cientos de restaurantes y bares, cuatro campos de golf de campeonato y 12 hectáreas de terrenos baldíos en Las Vegas. La mitad de los casinos de Las Vegas le pertenecen, incluidos el Caesars Palace, el Mandalay Bay, el Venetian Resort, el Luxor y el Mirage. El 90% de los ingresos por alquiler de Vici proviene de 3 casinos: Caesars, MGM y Venetian. Obviamente, es un subsector inmobiliario muy lucrativo, pero hay que entender el riesgo inherente a Vici, que es que está muy concentrado en Las Vegas. El rendimiento es del 4,7% con un dividendo límite y un crecimiento promedio del 9% anual.

Cuarta acción

Última acción que me gusta mucho, en el sector de centros de datos, Confianza en bienes raíces digitales. Es simplemente una empresa que alquila grandes almacenes llenos de servidores a empresas, a menudo empresas tecnológicas. La empresa está presente en más de 26 países, incluida Francia, con más de 290 centros de datos arrendados a más de 2.300 clientes, entre ellos Amazon, IBM, Google, LinkedIn, Adobe, Facebook y Verizon. Este subsector inmobiliario es el que tiene mayor potencial de crecimiento a largo plazo, ya que la importancia de los datos y de la nube es cada vez más importante e imperativa, como demuestra la explosión de la facturación.

El negocio de Digital Realty en los últimos 10 años. La rentabilidad anual es del 3,6% con un dividendo considerado extremadamente seguro, incrementado en promedio un 6% anual y distribuido sin interrupción durante 18 años.

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