Imóveis, a maior oportunidade do mercado de ações em 2022?

Na década de 1830, o Barão Nathan Rothschild escreveu uma frase famosa nos anais da história: você deve comprar quando há sangue nas ruas. E com o SP500 caindo 20% desde o início de 2022, as coisas estão começando a cheirar a matadouros no Dia do Eid. Principalmente para o setor imobiliário, que caiu tanto quanto o mercado. E, no entanto, o mercado imobiliário é provavelmente a única tábua de salvação que nos resta diante da crise e da recessão iminentes. Ao contrário do que todos pensam, como sempre.

Uma retrospectiva do desempenho desde o início de 2022

Você provavelmente notou que há vários meses temos testemunhado uma liquidação significativa nos mercados, o que empurrou quase todos os setores para uma tendência de queda. O SP500 caiu 20% desde o início do ano, o CAC40 caiu 16%, o Nasdaq caiu 30% e o ETF imobiliário americano VNQ caiu 20%. Nesse contexto, é importante dar um passo para trás para determinar onde é mais eficaz e sensato investir seu dinheiro.

Ações de tecnologia

Embora as ações de tecnologia tenham sofrido as maiores quedas, elas tiveram ganhos enormes nos últimos anos. Como resultado, nem todos eles têm avaliações particularmente baratas. As ações de tecnologia também são as mais

afetados pela alta inflação atual e pelas taxas crescentes, porque a maior parte do seu fluxo de caixa não é atual, mas uma estimativa do futuro. Do lado do SP500, o índice também registrou enormes ganhos, graças principalmente às ações de tecnologia que mais pesam e, apesar do declínio atual, muitos não consideram que o índice tenha retornado à subvalorização.

Ações terrestres

Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias são completamente diferentes. O preço do índice imobiliário listado nos EUA está bastante estável e quase o mesmo de cinco anos atrás, apesar dos fundamentos sólidos e da forte valorização dos preços imobiliários durante esse período. O motivo pelo qual as empresas imobiliárias tiveram um desempenho tão ruim nos últimos anos é que o mercado preferiu favorecer ações com mais crescimento. Depois veio a pandemia, que teve um impacto negativo ainda maior neste setor até hoje. Porque, embora, como todos os setores, o setor imobiliário tenha se recuperado bem desde a crise de 2020, ele é um dos poucos que ainda está em níveis mais baixos do que os pré-pandemia.

“Para que ?”

Parece que o mercado julga mal as empresas imobiliárias, geralmente escritórios, shoppings e hotéis, que sofreram muito durante a pandemia e enfrentam um futuro incerto com o aumento do trabalho remoto, do comércio eletrônico e do aluguel de apartamentos privados. Os investidores preferiram investir em concorrentes desse tipo de imóvel, como Zoom, Amazon e Airbnb. Mas a verdade é que menos de 10% das empresas imobiliárias investem em escritórios, shopping centers e hotéis. A grande maioria das empresas imobiliárias está atualmente investindo em setores defensivos que, ao contrário, se beneficiaram da pandemia. Como armazéns de comércio eletrônico, data centers, torres telefônicas, apartamentos, casas pré-fabricadas, florestas, terras agrícolas etc. Esses subsetores explodiram. Os aluguéis aumentaram, os valores dos imóveis atingiram níveis recordes e as imobiliárias por trás deles estão pagando dividendos cada vez maiores graças a contas que nunca foram tão verdes.

Em suma, estamos diante de uma inconsistência de mercado, para citar o fundador da Bricks, onde as imobiliárias são muito mais baratas do que poderiam ser e essa inconsistência está apenas esperando para ser explorada. E antes de analisar os números que explicam por que você deve investir em imóveis agora, vamos ver por que você deve investir em imóveis.

terras e imóveis em geral.

O mercado imobiliário sempre estará presente por meio da demanda

Pela simples razão de que imóveis são um “bem” que sempre estará em demanda.

Imóveis não são uma passagem aérea da qual podemos abrir mão neste ano, mas sim uma necessidade vital. A humanidade sempre precisará de um lugar para viver, trabalhar, negociar, curar, brincar e armazenar coisas. Enquanto isso continuar sendo um fato — e sempre será — as empresas imobiliárias sempre terão um mercado a abordar. As pessoas sempre precisarão de um lugar para morar como esta residência oferecida pela empresa Nexity em Marselha. As pessoas sempre terão um lugar para receber tratamento como este hospital proposto pela Medical Properties Trust na Califórnia. As pessoas sempre precisarão se comunicar por meio de torres de celular como esta proposta pela American Tower na Alemanha. Da mesma forma, as pessoas sempre precisarão de armazéns para comprar seus produtos on-line, como este armazém oferecido pela STAG Industrial e alugado pela Amazon. E eu poderia continuar com outros exemplos por muito tempo, mas você entendeu a ideia. A necessidade por imóveis de alta qualidade nunca desaparecerá e, com o crescimento populacional, o valor dessas propriedades tende a aumentar a longo prazo, independentemente de quaisquer crises ou bolhas ao longo do caminho.

Por que você deve investir em imóveis?

Dito isso, vamos analisar três razões pelas quais é interessante investir em imóveis listados agora. A sabedoria popular é que imóveis são um péssimo investimento em períodos de desaceleração econômica, até mesmo recessão, e aumento das taxas de juros.

1º motivo para investir em imóveis

Primeiro motivo: estudos mostram que as imobiliárias superam o restante do mercado em períodos de alta inflação. Um estudo mostrou que, entre 1972 e 2021, as empresas imobiliárias geraram uma média de 13,4% ao ano em anos em que a inflação ficou acima de 7%, enquanto a SP500 gerou 7,7% ao ano nos mesmos períodos. Isso fazia sentido pela simples razão de que o impacto positivo da inflação nos aluguéis e nos preços dos imóveis é muito maior do que o impacto negativo do aumento das taxas de juros.

2º motivo

Segundo motivo: estudos mostram que as empresas imobiliárias superam o restante do mercado em períodos de desaceleração e recessão. Como você pode ver neste gráfico do ciclo de negócios, durante os períodos de crise e recessão, as empresas imobiliárias azuis superaram as laranja SP500. Entre 1991 e 2018, vemos que, em média, as empresas imobiliárias geraram 7,1% ao ano durante uma desaceleração, enquanto o SP500 gerou -0,2%. Em tempos de recessão, as empresas imobiliárias rendem -9,6% anualizado, enquanto a SP500 rende -17%. E se os REITs apresentam desempenho superior durante esses períodos, não é um truque de mágica, mas por razões específicas.

• Em primeiro lugar, os contratos de locação assinados entre inquilinos e imobiliárias são geralmente plurianuais. Isso significa que a Amazon não assinará um contrato de um ano com a STAG Industrial para um depósito, mas sim um contrato de 5, 10 ou até 15 anos.
• E segundo, imóveis alugados geralmente são a última coisa que uma empresa abandonará em uma crise econômica. Exemplo: uma empresa como a LVMH preferiria demitir 50% de seus funcionários em vez de abandonar sua loja principal na Champs-Elysées alugada pela imobiliária Gecina.
• E, finalmente, a terceira e última razão pela qual acredito que agora é a hora de investir em empresas imobiliárias: mais uma vez, estudos mostram que as empresas imobiliárias superaram os mercados 3 meses, 6 meses e até 12 meses após um aumento nas taxas de juros.

Este gráfico compara o desempenho médio de 20 anos do SP500 e das empresas imobiliárias antes e depois de um aumento nas taxas. Vemos no lado direito do gráfico, ou seja, após um aumento nas taxas, que 3 meses depois, as imobiliárias lucraram +4,2% enquanto as SP500 lucraram +2,7%. Seis meses depois, as empresas imobiliárias subiram 8,6%, enquanto o SP500 subiu 5,2%, e 12 meses depois, as empresas imobiliárias subiram 17,5%, enquanto o SP500 subiu 9,7%.

Em quais ações imobiliárias você pode investir?

Agora que tudo isso foi dito, sugiro que você dê uma olhada em algumas ações que acho superinteressantes. De minha parte, possuo quatro ações imobiliárias: Realty Income, American Tower, WP Carey e Federal Realty Investment.

Dos 10 setores em que estou investido, o imobiliário é o terceiro em termos de retorno do investimento com um ganho de capital de 8% depois da energia e

saúde. Esses dados vêm de Moning. Não vou falar sobre minhas 4 ações porque não é muito engraçado e todo mundo as conhece, mas sobre outras 4 ações cujos fundamentos eu realmente gosto, mas que não posso comprar para não

tem 1000 ações para monitorar.

Primeira ação

Muito pouco conhecido e ainda assim incrível: Concordo Corporação Imobiliária. É uma pequena empresa imobiliária americana com uma capitalização de mercado de US$ 5 bilhões que possui 1.500 propriedades nos Estados Unidos. Esta imobiliária é especializada em imóveis comerciais, mais especificamente em lojas unilocatárias. Seus clientes são extremamente qualitativos e sobretudo resistentes ao comércio eletrônico e às recessões como o Walmart que representa 6% do faturamento da Agree. Ou a Autozone, maior varejista da América de peças e acessórios automotivos de reposição. Mas também Bank of America, Best Buy, Burger King, Chase Bank, Costco, CVS, Home Depot, KFC, Lowe’s, Tractor Supply, AT&T,

Verizon e assim por diante. A qualidade das propriedades dos clientes e inquilinos da Agree é simplesmente excepcional e a empresa continua a acelerar a aquisição de aluguéis premium. 74% dos clientes Agree têm uma pontuação de crédito entre o triplo

A e triplo B.

O rendimento das ações é de 4% ao ano com uma pontuação média de segurança de dividendos e um aumento nos dividendos de 6% em média e distribuídos sem interrupção durante 28 anos, apesar de uma diminuição em 2011. Além disso, esta empresa paga um dividendo mensal. Volume de negócios de muito boa qualidade, lucro por ação e margens com uma ação cotada pelo seu valor justo, o que mais se poderia pedir?

Segunda ação

Eu gosto muito deste: Confiança de propriedades médicas. Especialista em estabelecimentos de saúde com mais de 440 estabelecimentos em mais de 10 países, incluindo Alemanha, Itália e Suíça e partilhados por mais de 50 lojistas clientes.

Nenhum estabelecimento representa mais de 3% das receitas da Medical Properties, no entanto apenas 3 inquilinos representam

mais de 50% da renda da empresa imobiliária. Essa proporção é gradualmente reduzida ao longo do tempo, mas a imobiliária continua fortemente dependente desses três clientes. O rendimento das ações é de 8% ao ano, com uma classificação de segurança de dividendos segura e crescimento de dividendos de 4% ao ano, em média, distribuídos continuamente por 17 anos. Do ponto de vista fundamental, seja faturamento, lucro por ação ou margens, estamos mais uma vez diante da qualidade.

Terceira ação,

Considerada a estrela em ascensão de Wall Street, ou melhor, de Las Vegas, estou falando de Vici, um dos maiores proprietários de propriedades de lazer: ou seja, hotéis, cassinos, casas noturnas e restaurantes. A empresa existe desde 2017 e possui mais de 40 estabelecimentos de jogos, centenas de restaurantes e bares, quatro campos de golfe de campeonato e 12 hectares de terreno baldio em Las Vegas. Metade dos cassinos de Las Vegas pertence a ele, incluindo o Caesars Palace, o Mandalay Bay, o Venetian Resort, o Luxor e o Mirage. 90% da renda de aluguel da Vici vem de 3 cassinos: Caesars, MGM e Venetian. Obviamente é um subsetor imobiliário muito lucrativo, mas é preciso entender o risco inerente ao Vici, que é sua forte concentração em Las Vegas. O rendimento é de 4,7% com um dividendo limítrofe e um crescimento médio de 9% ao ano.

Quarta ação

Última ação que realmente gosto, no setor de data center, Confiança imobiliária digital. É simplesmente uma empresa que aluga grandes armazéns cheios de servidores para empresas, geralmente empresas de tecnologia. A empresa está presente em mais de 26 países, incluindo a França, com mais de 290 data centers alugados para mais de 2.300 clientes, incluindo Amazon, IBM, Google, LinkedIn, Adobe, Facebook e Verizon. Este subsetor imobiliário é o que apresenta maior potencial de crescimento a longo prazo, pois a importância dos dados e da nuvem é cada vez mais relevante e imperativa, como demonstra a explosão do faturamento.

Negócios da Digital Realty nos últimos 10 anos. O rendimento anual é de 3,6% com um dividendo considerado extremamente seguro, aumentado em média 6% ao ano e distribuído ininterruptamente por 18 anos.

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