SCPI を選択するにはどうすればよいでしょうか?
SCPI の頭字語は「不動産資産への投資に対する社会保険料」を意味します。商業用不動産への投資を可能にする投資ファンドの一種です。この投資ツールを使用すると、参入コストが低いため、ポートフォリオを迅速かつ簡単に多様化できます。また、利益はいつでも再投資することができ、いつでも換金する権利があります。このガイドの目的は、SCPI とは何か、どのように機能するかを理解し、SCPI に投資する際に十分な情報に基づいた決定を下せるようにすることです。
セクション: SCPIの税制優遇
不動産への投資は節税効果が高いです。税制上の優遇措置は投資の種類によって異なります。 SCPI への投資は、他の種類の不動産投資よりも税務効率が優れています。
実際、他の不動産投資とは異なり、SCPI による株式の売却 (キャピタルゲイン) と配当金は課税所得を生み出さないため、投資家の税金および社会保障負担は免除されます。
セクション：レバレッジの活用：諸刃の剣
レバレッジとは、借りたお金を利用して投資収益を増やすことです。しかし、レバレッジは諸刃の剣です。リスクを増大させるためにも、リスクを軽減するためにも使用できます。これは、レバレッジによって利益と損失の両方が拡大されるためです。つまり、間違った投資をすると、初期投資額の 100% 以上を失う可能性があります（つまり、すべてを失う可能性があります）。
レバレッジは税金対策においても非常に重要です。投資家が借金をして不動産を購入し、数年後に自宅の売却の一環として、または死後に売却する場合、レバレッジを使わずに不動産の全額を支払った場合よりも高い税率で課税される可能性があります。
セクション：不動産に内在するリスクに注意
- 不動産は長期投資です。
- 長期投資をお考えなら、REIT に投資すべきです。
- 不動産は本質的にリスクが伴うため、不動産ファンドに投資する前にリスクを理解することが重要です。
セクション: 過度に強い保証には注意
過度に強い保証には注意
保証は多くの場合、最初の 1 年間有効です。場合によっては、最初の 3 年間、5 年間、または 10 年間有効となることもあります。実際のところ、保証期間が長すぎる SCPI も存在します。15 年の保証を目にすることも珍しくありません。しかし、15年後に何が起こるか自問自答すれば、「大して何も起こらない」と答えるだろう。
- 15年後に何が起こるでしょうか?通常は何もありません! SCPI 資産は、その時点まで引き続き稼働し、収益を生み出します。つまり、その日までキャッシュフローを生み出し続けるということです。
- 多額の資金があり、長期保証（特に 7 年、10 年、または 15 年の保証）付きの SCPI への投資を検討している場合は、経済的にあまり意味がないため、今は購入しないことをお勧めします。
セクション：物件の立地に注意してください
- 重要なのは場所だけではありません。
- ピレネー山脈の城はパリのアパートよりずっと高価ですが、必ずしもより良い投資というわけではありません。実際、さまざまな場所や価格帯で平均賃料を稼いでいる複数の物件でポートフォリオを多様化したいと考えている場合は、REIT 投資を選択する際に単純な場所に基づく基準を超えて検討する必要があります。
- 不動産を購入する際は立地が重要です。自分の家や投資物件（居住用か賃貸用かを問わず）を購入する場合、その物件の立地は長期的に見て利益を生むか損失を生むかの大きな違いを生む可能性があります。たとえば、職場から十分近く、徒歩で片道 30 分以内 (徒歩時間を含む) で済む場合、徒歩圏内に家を購入すれば、職場から遠く、毎日車や公共交通機関で通勤している人よりも早く住宅ローンを返済できた可能性があります (両方の家がオークションで同様の価格で落札された場合でも)。
セクション: 固定の購入価格と投資のための資金の確保
不動産への投資は長期投資です。優れた SCPI は流動性が高く、いつでも株式を売却して現金に換えることができます。
SCPI を購入するには、固定の購入価格と投資するための現金準備が必要です。したがって、SCPI に投資する前に、物件の価値が年間運用コスト (メンテナンス コストを含む) よりも高いことを確認してください。そうしないと、保有期間中に不動産の価値が年間運営コストを下回った場合、すべての投資資本が損失となり、投資収益率 (ROI) がマイナスになります。
購入価格が固定され、購入価格の留保要件がある SCPI に投資する場合、投資家は実際の能力または能力を超えないようにしてください。これは、今後数年間の財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
覚えておいてください: SCPI を使用すると、商業用不動産への投資は簡単になります。投資する際には考慮すべき点がいくつかあります。
SCPI を選択すれば、商業用不動産への投資は簡単になります。この資産クラスに投資する際には、まだ考慮すべき点がいくつかあります。
- 不動産への投資は長期投資です。 SCPI の価値が下がったとき、市場の変動に対処する準備を整え、強い意志を持つ必要があります。しかし、心配しないでください。商業用不動産は、株式や債券などの他の資産よりも変動性が低いことがわかっています。
- 優れた戦略と優れた実績を持つ SCPI を選択します。すべての SCPI 戦略が同じというわけではありません。自分のプロファイルに一致する戦略 (たとえば、新興市場に焦点を当てた戦略) を選択します。より多様化したい場合は、異なるタイプの投資（オフィスビル、アパートなど）を選択してください。また、投資を始める前に、これらのファンドが何年間成功裏に運用されてきたかを確認してください。新しいファンドは、数年にわたる良好なパフォーマンスを通じて実績を積む時間がまだないため、リスクが高くなる傾向がある。」
結論
SCPI への投資は、自分で不動産を売買する必要がなく、不動産に投資できる優れた方法です。このタイプの投資の最大の利点は、管理を心配することなく商業用不動産にアクセスできることです。また、さまざまな種類の資産に投資することでポートフォリオを多様化することもできます。同時に、各物件が毎年どれだけのお金や収入をもたらすかを完全に制御できないため（保証がないため）、リスクを伴うこともあります。しかし、適切な計画と調査を行えば、REIT への投資は非常に大きな利益をもたらす可能性があります。
