Come scegliere uno SCPI?

L’acronimo SCPI sta per “onere sociale sugli investimenti in beni immobili”. Si tratta di un tipo di fondo di investimento che consente di investire in immobili commerciali. Utilizzando questo strumento di investimento, puoi diversificare il tuo portafoglio in modo rapido e semplice grazie ai suoi bassi costi di ingresso. Puoi anche reinvestire i tuoi profitti quando vuoi e hai il diritto di riscattarli in qualsiasi momento. L’obiettivo di questa guida è aiutarti a capire cos’è un SCPI e come funziona, in modo che tu possa prendere una decisione informata quando investi in un SCPI.

Sezione: Il vantaggio fiscale degli SCPI

Investire nel settore immobiliare è fiscalmente vantaggioso. Il vantaggio fiscale dipende dal tipo di investimento. Investire in SCPI è più efficiente dal punto di vista fiscale rispetto ad altri tipi di investimenti immobiliari.

Infatti, a differenza di altri investimenti immobiliari, la cessione di azioni (plusvalenze) e i dividendi corrisposti da una SCPI non generano alcun reddito imponibile e sono quindi esenti da imposte e contributi previdenziali per l’investitore.

Sezione: Usare la leva finanziaria: un’arma a doppio taglio

La leva finanziaria è l’utilizzo di denaro preso in prestito per aumentare il rendimento del proprio investimento. Tuttavia, la leva finanziaria può rivelarsi un’arma a doppio taglio: se da un lato può essere utilizzata per aumentare il rischio, dall’altro può anche essere utilizzata per ridurlo. Questo perché la leva finanziaria amplifica sia i guadagni che le perdite, il che significa che se fai un cattivo investimento, potresti perdere più del 100% del tuo investimento iniziale (ovvero, potresti perdere tutto).

La leva finanziaria è molto importante anche nella pianificazione fiscale: se un investitore acquista una proprietà con denaro preso in prestito ma non la vende prima di anni dopo, nell’ambito della vendita di una residenza personale o dopo la propria morte, potrebbe essere tassato a tassi più elevati rispetto a quelli che avrebbe pagato per intero senza utilizzare la leva finanziaria.

Sezione: Attenzione ai rischi inerenti al mercato immobiliare

• Gli immobili sono un investimento a lungo termine.
• Se stai cercando un investimento a lungo termine dovresti investire in un REIT.
• Il settore immobiliare è intrinsecamente rischioso, pertanto è importante comprenderne i rischi prima di investire in un fondo immobiliare.

Sezione: Attenzione alle garanzie troppo forti

Attenzione alle garanzie troppo forti

Spesso la garanzia è valida solo per il primo anno. In alcuni casi è valido per i primi 3 anni, 5 anni o 10 anni. Il fatto è che ci sono SCPI che offrono una garanzia troppo lunga: non è raro vedere una garanzia di 15 anni. Ma se vi chiedete cosa potrebbe succedere tra 15 anni, la risposta sarà: “non molto”.

• Cosa potrebbe andare storto tra 15 anni? Di solito niente! Quando arriveremo a quella data, le attività SCPI continueranno a essere redditizie e a generare reddito, il che significa che continueranno a generare flussi di cassa fino a quella data.
• Se hai una somma di denaro così grande e stai pensando di investire in un SCPI con una garanzia a così lungo termine (in particolare una garanzia di 7, 10 o addirittura 15 anni), ti consiglio di non farlo ora perché non ha molto senso dal punto di vista finanziario!

Sezione: Prestare attenzione alla posizione dell’immobile

• La posizione non è l’unica cosa che conta.
• Un castello sui Pirenei costerà molto di più di un appartamento a Parigi, ma non è necessariamente un investimento migliore. Infatti, se stai cercando di diversificare il tuo portafoglio con più proprietà che generano affitti medi in diverse località e fasce di prezzo, allora dovresti guardare oltre i semplici criteri basati sulla posizione quando scegli i tuoi investimenti REIT.
• Quando si acquista un immobile, la posizione è importante: se si acquista una casa di proprietà o un immobile da investimento (per viverci o affittarlo), la posizione dell’immobile può fare la differenza tra guadagnare o perdere denaro nel lungo periodo. Ad esempio, se vivi abbastanza vicino al tuo posto di lavoro da non impiegare più di mezz’ora per tratta (incluso il tempo di percorrenza), è probabile che l’acquisto di una casa raggiungibile a piedi ti avrebbe consentito di estinguere il mutuo più velocemente rispetto a qualcuno che ha acquistato più lontano dal posto di lavoro e ha dovuto spostarsi ogni giorno in auto o con i mezzi pubblici, anche se entrambe le case hanno raggiunto prezzi simili all’asta!

Sezione: Avere un prezzo di acquisto fisso e una riserva di denaro da investire

Investire nel settore immobiliare è un investimento a lungo termine. Un buon SCPI sarà liquido, il che significa che potrai vendere le tue azioni in qualsiasi momento e convertirle in contanti.

Per acquistare un SCPI, è necessario disporre di un prezzo di acquisto fisso e di una riserva di liquidità da investire. Pertanto, prima di investire in un SCPI, accertatevi che il valore della vostra proprietà sia superiore ai suoi costi operativi annuali (che includono i costi di manutenzione). In caso contrario, se durante il periodo di detenzione il valore del vostro immobile scende al di sotto dei costi operativi annuali, ciò si tradurrebbe in perdite su tutto il capitale investito e porterebbe a rendimenti negativi sugli investimenti (ROI).

Quando si investe in un SCPI con un prezzo di acquisto fisso e un requisito di riserva del prezzo di acquisto, gli investitori non dovrebbero superare la loro effettiva capacità o abilità, poiché ciò potrebbe influire sulla loro salute finanziaria negli anni a venire.

Ricorda: con un SCPI è facile investire nel settore immobiliare commerciale. Ci sono ancora alcuni punti da considerare quando si investe.

Una volta scelto un SCPI, investire nel settore immobiliare commerciale è facile. Ci sono ancora alcuni punti da considerare quando si investe in questa classe di attività.

• Investire nel settore immobiliare è un investimento a lungo termine. Bisogna essere preparati ad affrontare le fluttuazioni del mercato e avere nervi saldi quando il valore dell’SCPI scende. Ma non preoccupatevi: è stato dimostrato che gli immobili commerciali sono meno volatili rispetto ad altri asset come azioni o obbligazioni!
• Scegli un SCPI con una buona strategia e un buon track record: non tutte le strategie SCPI sono uguali, scegline una che corrisponda al tuo profilo (ad esempio, una strategia focalizzata sui mercati emergenti). Se desideri una maggiore diversificazione, scegli diversi tipi di investimenti (edifici per uffici, appartamenti, ecc.). Prima di iniziare a investire, verifica anche da quanti anni questi fondi operano con successo; I nuovi fondi tendono a essere più rischiosi perché non hanno ancora avuto il tempo di dimostrare il loro valore attraverso buone performance nell’arco di diversi anni.

Conclusione

Investire in SCPI è un ottimo modo per investire nel settore immobiliare senza dover acquistare e vendere proprietà in prima persona. Il vantaggio principale di questo tipo di investimento è che ti dà accesso a immobili commerciali senza doverti preoccupare della loro gestione. Permette inoltre di diversificare il portafoglio investendo in diverse tipologie di attività. Allo stesso tempo, può anche essere rischioso, poiché non si ha il controllo completo su quanti soldi o entrate ogni proprietà genererà ogni anno (dal momento che non ci sono garanzie). Tuttavia, con un’adeguata pianificazione e ricerca, investire in un REIT può rivelarsi molto gratificante!