Wie wählt man einen SCPI aus?

Das Akronym SCPI steht für „Social Charge on Investment in Real Estate Assets“. Es handelt sich um eine Art Investmentfonds, der Ihnen die Investition in Gewerbeimmobilien ermöglicht. Mit diesem Anlageinstrument können Sie Ihr Portfolio dank der geringen Einstiegskosten schnell und einfach diversifizieren. Sie können Ihre Gewinne außerdem jederzeit reinvestieren und haben das Recht, sie jederzeit auszuzahlen. Das Ziel dieses Leitfadens besteht darin, Ihnen zu helfen, zu verstehen, was ein SCPI ist und wie er funktioniert, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können, wenn Sie in einen SCPI investieren.

Abschnitt: Der Steuervorteil von SCPIs

Investitionen in Immobilien sind steuerlich effizient. Der Steuervorteil hängt von der Art der Anlage ab. Investitionen in SCPIs sind steuerlich effizienter als andere Arten von Immobilieninvestitionen.

Anders als bei anderen Immobilieninvestitionen führen der Verkauf von Anteilen (Kapitalgewinne) und die von einer SCPI gezahlten Dividenden nämlich zu keinem steuerpflichtigen Einkommen und sind daher für den Anleger von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen befreit.

Abschnitt: Hebelwirkung: Ein zweischneidiges Schwert

Leverage ist die Verwendung von geliehenem Geld, um die Rendite Ihrer Investition zu erhöhen. Allerdings kann die Hebelwirkung ein zweischneidiges Schwert sein: Sie kann einerseits zur Erhöhung des Risikos eingesetzt werden, andererseits aber auch zu dessen Reduzierung. Dies liegt daran, dass durch die Hebelwirkung sowohl Gewinne als auch Verluste vergrößert werden. Das bedeutet, dass Sie bei einer Fehlinvestition mehr als 100 % Ihrer ursprünglichen Investition verlieren könnten (d. h., Sie könnten alles verlieren).

Auch bei der Steuerplanung spielt der Fremdkapitalanteil eine große Rolle: Kauft ein Investor eine Immobilie mit geliehenem Geld, verkauft er sie aber erst Jahre später im Rahmen der Veräußerung eines Eigenheims oder nach seinem Tod, kann er mit höheren Steuersätzen besteuert werden, als wenn er die Immobilie ohne Fremdkapital vollständig bezahlt hätte.

Abschnitt: Vorsicht vor den Risiken von Immobilien

• Immobilien sind eine langfristige Investition.
• Wenn Sie auf der Suche nach einer langfristigen Geldanlage sind, sollten Sie in einen REIT investieren.
• Immobilien sind von Natur aus mit Risiken verbunden. Daher ist es wichtig, die Risiken zu verstehen, bevor Sie in einen Immobilienfonds investieren.

Abschnitt: Vorsicht vor zu starken Garantien

Vorsicht vor zu starken Garantien

Die Garantie gilt oft für das erste Jahr. In manchen Fällen ist es für die ersten 3 Jahre oder 5 Jahre oder 10 Jahre gültig. Tatsache ist, dass es SCPIs gibt, die eine zu lange Garantie anbieten: 15 Jahre Garantie sind keine Seltenheit. Aber wenn Sie sich fragen, was in 15 Jahren passieren könnte, wird Ihre Antwort „nicht viel“ sein.

• Was könnte in 15 Jahren schiefgehen? Normalerweise gar nichts! Wenn wir dort ankommen, werden die SCPI-Vermögenswerte noch immer Leistung erbringen und Erträge generieren – das heißt, sie werden bis zu diesem Datum weiterhin Cashflows generieren.
• Wenn Sie über so viel Geld verfügen und die Investition in ein SCPI mit einer so langen Garantie (insbesondere einer 7-, 10- oder sogar 15-jährigen Garantie) in Erwägung ziehen, rate ich Ihnen, dies jetzt nicht zu tun, da es finanziell nicht sehr sinnvoll ist!

Abschnitt: Achten Sie auf die Lage der Immobilie

• Nicht nur der Standort ist entscheidend.
• Ein Schloss in den Pyrenäen kostet zwar viel mehr als eine Wohnung in Paris, ist aber nicht unbedingt die bessere Investition. Wenn Sie Ihr Portfolio durch mehrere Immobilien mit durchschnittlichen Mieten an unterschiedlichen Standorten und in unterschiedlichen Preisklassen diversifizieren möchten, sollten Sie bei der Auswahl Ihrer REIT-Investitionen über einfache standortbasierte Kriterien hinausgehen.
• Beim Immobilienkauf kommt es auf die Lage an: Wenn Sie ein Eigenheim oder eine Anlageimmobilie (zum Wohnen oder Vermieten) kaufen, kann die Lage der Immobilie auf lange Sicht den entscheidenden Unterschied zwischen Gewinn und Verlust ausmachen. Wenn Sie beispielsweise nahe genug an Ihrem Arbeitsplatz wohnen, sodass der Weg in jede Richtung (einschließlich Gehzeit) nicht länger als eine halbe Stunde dauert, besteht die Möglichkeit, dass Sie durch den Kauf eines Hauses in fußläufiger Entfernung Ihre Hypothek schneller abbezahlt hätten als jemand, der weiter von seinem Arbeitsplatz entfernt gekauft hätte und jeden Tag mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln pendeln müsste – selbst wenn beide Häuser bei Auktionen ähnliche Preise erzielt hätten!

Abschnitt: Einen festen Kaufpreis und eine Geldreserve zum Investieren haben

Bei der Investition in Immobilien handelt es sich um eine langfristige Investition. Ein guter SCPI ist liquide, d. h. Sie können Ihre Anteile jederzeit verkaufen und in Bargeld umwandeln.

Um einen SCPI zu kaufen, müssen Sie über einen festen Kaufpreis und eine Barreserve zum Investieren verfügen. Stellen Sie daher vor einer Investition in eine SCPI sicher, dass der Wert Ihrer Immobilie höher ist als die jährlichen Betriebskosten (einschließlich der Wartungskosten). Andernfalls würde es zu einem Verlust des gesamten investierten Kapitals und einer negativen Kapitalrendite (ROI) kommen, wenn der Wert Ihrer Immobilie während der Haltedauer unter die jährlichen Betriebskosten fällt.

Bei einer Investition in einen SCPI mit festem Kaufpreis und einer Kaufpreisreservierungspflicht sollten Anleger ihre tatsächlichen Kapazitäten oder Möglichkeiten nicht überschreiten, da dies ihre finanzielle Gesundheit in den kommenden Jahren beeinträchtigen könnte.

Denken Sie daran: Mit einem SCPI ist es einfach, in Gewerbeimmobilien zu investieren. Dennoch gibt es bei der Geldanlage einige Punkte zu beachten.

Sobald Sie sich für einen SCPI entschieden haben, ist es einfach, in Gewerbeimmobilien zu investieren. Dennoch gibt es bei einer Investition in diese Anlageklasse einige Punkte zu beachten.

• Bei der Investition in Immobilien handelt es sich um eine langfristige Investition. Sie müssen auf Marktschwankungen vorbereitet sein und Nerven aus Stahl haben, wenn der Wert des SCPI fällt. Aber keine Sorge: Gewerbeimmobilien sind nachweislich weniger volatil als andere Vermögenswerte wie Aktien oder Anleihen!
• Wählen Sie einen SCPI mit einer guten Strategie und einer guten Erfolgsbilanz: Nicht alle SCPI-Strategien sind gleich. Wählen Sie eine, die zu Ihrem Profil passt (z. B. eine Strategie mit Schwerpunkt auf Schwellenmärkten). Wenn Sie eine stärkere Diversifizierung wünschen, wählen Sie unterschiedliche Anlageformen (Bürogebäude, Wohnungen etc.). Sehen Sie sich auch an, wie viele Jahre diese Fonds erfolgreich im Einsatz waren, bevor Sie mit der Investition beginnen. Neue Fonds sind tendenziell risikoreicher, da sie noch keine Zeit hatten, sich durch eine gute Performance über mehrere Jahre hinweg zu beweisen.“

Abschluss

Die Investition in SCPIs ist eine großartige Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne selbst Immobilien kaufen und verkaufen zu müssen. Der größte Vorteil dieser Anlageform besteht darin, dass Sie Zugang zu Gewerbeimmobilien erhalten, ohne sich um deren Verwaltung kümmern zu müssen. Darüber hinaus können Sie Ihr Portfolio durch Investitionen in verschiedene Arten von Vermögenswerten diversifizieren. Gleichzeitig kann es auch riskant sein, da Sie nicht die vollständige Kontrolle darüber haben, wie viel Geld oder Einkommen jede Immobilie jedes Jahr einbringt (da es keine Garantien gibt). Mit der richtigen Planung und Recherche kann sich eine Investition in einen REIT jedoch sehr lohnen!