Como escolher um SCPI?

A sigla SCPI significa “encargo social sobre investimento em ativos imobiliários”. É um tipo de fundo de investimento que permite investir em imóveis comerciais. Ao utilizar esta ferramenta de investimento, você pode diversificar seu portfólio de forma rápida e fácil graças aos seus baixos custos de entrada. Você também pode reinvestir seus lucros quando quiser e tem o direito de resgatá-los a qualquer momento. O objetivo deste guia é ajudar você a entender o que é um SCPI e como ele funciona, para que você possa tomar uma decisão informada ao investir em um SCPI.

Seção: A vantagem fiscal dos SCPIs

Investir em imóveis é eficiente em termos fiscais. O benefício fiscal depende do tipo de investimento. Investir em SCPIs é mais eficiente em termos fiscais do que outros tipos de investimentos imobiliários.

De fato, diferentemente de outros investimentos imobiliários, a venda de ações (ganhos de capital) e os dividendos pagos por uma SCPI não geram nenhum rendimento tributável e, portanto, são isentos de impostos e contribuições previdenciárias para o investidor.

Seção: Usando a alavancagem: uma espada de dois gumes

Alavancagem é o uso de dinheiro emprestado para aumentar o retorno do seu investimento. A alavancagem, no entanto, pode ser uma faca de dois gumes: embora possa ser usada para aumentar o risco, também pode ser usada para reduzi-lo. Isso ocorre porque a alavancagem amplia tanto os ganhos quanto as perdas, o que significa que se você fizer um investimento ruim, poderá perder mais de 100% do seu investimento inicial (ou seja, poderá perder tudo).

A alavancagem também é muito importante no planejamento tributário: se um investidor compra um imóvel com dinheiro emprestado, mas só o vende anos depois, como parte da venda de uma residência pessoal ou após sua morte, ele pode ser tributado em taxas mais altas do que se tivesse pago o imóvel integralmente sem usar alavancagem.

Seção: Cuidado com os riscos inerentes ao mercado imobiliário

• Imóveis são investimentos de longo prazo.
• Você deve investir em um REIT se estiver procurando um investimento de longo prazo.
• O mercado imobiliário é inerentemente arriscado, por isso é importante entender os riscos antes de investir em um fundo imobiliário.

Seção: Cuidado com garantias excessivamente fortes

Cuidado com garantias excessivamente fortes

A garantia geralmente é válida pelo primeiro ano. Em alguns casos, é válido pelos primeiros 3 ou 5 anos ou 10 anos. O fato é que há SCPIs que oferecem uma garantia muito longa: não é raro vermos uma garantia de 15 anos. Mas se você se perguntar o que pode acontecer em 15 anos, sua resposta será “não muito”.

• O que poderia dar errado em 15 anos? Normalmente nada! Os ativos da SCPI continuarão gerando desempenho e renda quando chegarmos lá, o que significa que eles continuarão gerando fluxos de caixa até essa data.
• Se você tem uma quantia tão grande de dinheiro e está pensando em investir em um SCPI com uma garantia de longo prazo (especialmente uma garantia de 7, 10 ou até 15 anos), aconselho você a não fazer isso agora, porque não faz muito sentido financeiro!

Seção: Preste atenção à localização do imóvel

• A localização não é a única coisa que importa.
• Um castelo nos Pireneus custará muito mais do que um apartamento em Paris, mas não é necessariamente um investimento melhor. Na verdade, se você está procurando diversificar seu portfólio com várias propriedades que geram aluguéis médios em diferentes locais e faixas de preço, então você deve olhar além dos critérios simples baseados em localização ao escolher seus investimentos em REITs.
• A localização é importante ao comprar um imóvel: se você estiver comprando sua própria casa ou um imóvel para investir (seja para morar ou alugar), a localização desse imóvel pode fazer toda a diferença entre ganhar ou perder dinheiro a longo prazo. Por exemplo, se você mora perto o suficiente do seu local de trabalho para que a caminhada não leve mais do que meia hora em cada sentido (incluindo o tempo de caminhada), é provável que comprar uma casa a uma curta distância permitiria que você pagasse sua hipoteca mais rápido do que alguém que comprasse mais longe do seu local de trabalho e tivesse que se deslocar todos os dias de carro ou transporte público – mesmo que ambas as casas tivessem alcançado preços semelhantes no leilão!

Seção: Ter um preço de compra fixo e uma reserva de dinheiro para investir

Investir em imóveis é um investimento de longo prazo. Um bom SCPI será líquido, o que significa que você pode vender suas ações a qualquer momento e convertê-las em dinheiro.

Para comprar um SCPI, você deve ter um preço de compra fixo e uma reserva de dinheiro para investir. Portanto, antes de investir em um SCPI, certifique-se de que o valor do seu imóvel seja maior que seus custos operacionais anuais (que incluem custos de manutenção). Caso contrário, se o valor do seu imóvel cair abaixo dos seus custos operacionais anuais durante o período de retenção, isso resultará em perdas em todo o capital investido e levará a retornos negativos sobre o investimento (ROI).

Ao investir em um SCPI com um preço de compra fixo e um requisito de reserva de preço de compra, os investidores não devem exceder sua capacidade ou habilidade real, pois isso pode afetar sua saúde financeira nos próximos anos.

Lembre-se: com um SCPI, é fácil investir em imóveis comerciais. Ainda há alguns pontos a serem considerados ao investir.

Depois de escolher um SCPI, fica fácil investir em imóveis comerciais. Ainda há alguns pontos a serem considerados ao investir nessa classe de ativos.

• Investir em imóveis é um investimento de longo prazo. Você deve estar preparado para lidar com as flutuações do mercado e ter nervos de aço quando o valor do SCPI cair. Mas não se preocupe: imóveis comerciais têm se mostrado menos voláteis do que outros ativos, como ações ou títulos!
• Escolha um SCPI com uma boa estratégia e um bom histórico: nem todas as estratégias de SCPI são iguais, escolha uma que corresponda ao seu perfil (por exemplo, uma estratégia focada em mercados emergentes). Se você deseja mais diversificação, escolha diferentes tipos de investimentos (prédios de escritórios, apartamentos, etc.). Veja também há quantos anos esses fundos estão operando com sucesso antes de começar a investir; Novos fundos tendem a ser mais arriscados porque ainda não tiveram tempo de provar seu valor por meio de um bom desempenho ao longo de vários anos.”

Conclusão

Investir em SCPIs é uma ótima maneira de investir em imóveis sem precisar comprar e vender propriedades você mesmo. A maior vantagem desse tipo de investimento é que ele dá acesso a imóveis comerciais sem precisar se preocupar em administrá-los. Ele também permite que você diversifique seu portfólio investindo em diferentes tipos de ativos. Ao mesmo tempo, também pode ser arriscado, pois você não tem controle total sobre quanto dinheiro ou renda cada propriedade renderá a cada ano (já que não há garantias). No entanto, com planejamento e pesquisa adequados, investir em um REIT pode ser muito recompensador!